一：簡要點評

核心賣點：開發商靠譜穩定、低密度、産品不錯、交付早

樓盤問題：處于煉油廠下風向、西側受到菜鳥物流園影響、中學不確定

二、具體信息

說片區：

雪山片區一直是爭議比較大的片區，有的人感覺這裏距離市區近，感覺片區環境不錯，教育資源還可以，也有的人說這裏是睡城，這裏沒有産業，缺地鐵，還有煉油廠的汙染，以及未來會受到飛機航道的影響。再討論雪山房子能不能買的問題上，一直褒貶不一。但是這個片區的房子一直賣的不錯，從之前的龍湖到後來的中建、融創、旭輝，到現在在售的綠城和萬科和中海，這裏是近些年濟南流量最高的剛需剛改置業片區~

上邊說的這些優勢和劣勢都是雪山，也都是客觀的評價，每個片區都有優劣，我們需要做的更多是在有限的預算內買到相對適合自己的片區和房子。

雪山樓盤近些年的銷量一直很好，吸引客戶最大的點就是:這裏距離高新區比較近，到漢峪金谷/軟件園周邊大概六七公裏左右，絕大多數年輕人都是按點上班的，每日的通勤必然是最重要得考量因素；此外這個片區相對于競品片區工業北那邊，自然環境更好，學校也相對靠譜，這也是很吸引人的地方。除此之後很重要的點是，這個片區的開發商普遍自帶流量，融創、中建、龍湖、萬科、龍湖、中海，做的盤一直都是片區的熱點盤，加上它們在雪山操盤的樓盤體量都挺大，自然受到更多人的關注的。

說的是“睡城”也是確實的，雪山明顯是個依附性區域，片區缺乏産業，在這居住的人普遍都是高新那邊上班的，當然這個也是很多片區的問題，雪山這個片區預計等開發完後約9.5萬戶，每戶按照3-4個人計算，大概就是35萬人了，人口密度確實相對大些；人口多的同時，自然容易聚成商業，後期這個片區的商業配套是能完善的。比較大的問題就是缺乏地鐵了，因爲人口多，加上雪山中部世紀大道沒有地鐵，上下班高峰期難免會比較擁堵些。至于飛機航道影響這個看個人吧，個人感覺影響不大。

說樓盤：

位置：中海雪山境位于雪山片區西北部，鑫都紫宸府南側，這個位置在雪山算是比較一般的位置，個人認爲雪山比較好的地方是要麽是交通方便/配套成熟的世紀大道以南區域，要麽是環境好的蔣山和韓倉河周圍。不過好的位置大都早早開發結束，多蓋了品質較差的房子。

産品：

項目容積率僅爲2.1，比較低密，規劃了798戶，17棟樓，其中5棟小高層和12棟洋房，小高層是138平的三居和三居，洋房是145平的四居和170平的四居。洋房價格主要在1.8-2萬左右，小高層主要在1.5-1.7萬之間。這個價格還是比較有性價比的。車位配比1：1.2，一體兩戶，小高層公攤在23%左右，洋房公攤在19%左右，精裝（中央空調、新風系統），2025年12月份底交付。項目配建幼兒園和小學（預計簽約曆城二中教育集團），中學就近劃片。小區周邊的社區商業相對成熟，距離在建設的雪山萬達（預計明年開業）約1.8公裏，距離2號線地鐵口鮑山站約1.2公裏，距離蔣山公園約1.1公裏，距離鮑山公園約1公裏。小區完成人車分流。樣板間爲145平的。

樓棟分布：

戶型圖：

在售情況：

項目于昨天4.6日首開，采用線下搖號開盤，1號樓135的，11/15/19號樓145的，還有9號樓170的，不過2/3號樓135的也順勢推出。據了解，昨天首開認購破百，宣傳的是銷售量135套左右。（我有這個樓盤首開的價格，具體的價格，感興趣的可以私信，不方便發在這。）

這個首開銷量是非常棒的，好久沒看到這樣熱熱鬧鬧的首開了。賣的好的原因除了産品比較給力，預算200出頭的苦沒有好房久已，再就是首開價格比較合適，當下的市場市場透明，購房者比較理性，各種吹噓，但是沒有實在的價格，購房者是不會買賬的；另外還有分銷的加持，中住和貝殼兩家分銷巨頭首開銷售約60套，非常給力。

三、總結：

中海雪山境是一個樓盤優劣相對鮮明的樓盤。

樓盤的最大優勢源于自身。開發商中海央企。資金雄厚，不差錢，現在工地蓋的熱火朝天，現在首開，明年底就能交付，中海的實力就此可見一斑；中海近幾年開發的偏改善類住宅交付的都挺好，低調務實，該項目是綠建二星標准。容積率僅爲2.1，小高層/洋房産品，居住舒適度不錯；2025年底精裝交付，精裝不錯，交付時間早；雪山片區相對成熟，到漢峪/高新通勤近。此外，樓盤價格相對合適。

劣勢呢？最大的劣勢是項目西側是菜鳥物流園，貨車挺多，對西側的樓棟會有些許噪音影響，這個需要實地去看；該項目處于煉油廠下風向，到煉油廠煙筒直線距離約2公裏；項目配建幼兒園和小學，中學沒確定上哪個，希望教育確定或者希望能上好學校的那可能不適合；項目東側是中建新悅城的高層，30層左右，部分樓座上午會受到側遮。

大概就是這樣。有問題的歡迎交流。