最近一個關于庫存影響土拍的文件受到很多關注，其中在不少文章裏面提及福州庫存也很多，後續福州是否會停止土拍的討論。

關于庫存的話題，每年都要來一次，上一次的來源是任澤平，它發表的論點福州是去化周期較長的城市，不要碰。

正好一年多時間過去，聊聊庫存情況。

2024年4月30日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中提到商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。

查看了其他的解說，關于這個內容並非首次出現，2019年的時候就有一模一樣的內容，這次再一次重提，基本是爲了落實近期的“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地産發展新模式”要求。

分析：從這個公告內容來看，很明顯當時提出之後，並沒有被強制執行，這一次是否會強制，從目前局勢來看，地方債務加國企進場，確實風險不少。

在大部分文章，都引用了部分統計機構的截圖，其中福州42.7月上榜，除此之外，福建還有泉州、晉江、莆田等上榜，數據比福州還要誇張。

關于這樣一份榜單，首先不清楚數據怎麽來，以及統計的口徑如何。

就如同文件要求的去化周期，到底是如何計算也不得而知？

部分文章定義：去庫存周期=當月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅成交面積的平均值

除此之外，比如福州的統計，是按照福州五區，還是包括八縣。

如果按照存量住宅，那拍掉的地塊一直不上市，是否意味著不納入統計，那一直土拍一直不上市，是否依然可以土拍吸金？

只能說關于這個話題的定義，太多不夠清晰的地方，下面重點聊聊福州庫存情況，是否真的要這麽多？

對于庫存，借鑒官方數據，截至5月5日，五區的可售商品住宅30117套，面積288萬方。

這裏要特別說明一下，在不動産3月更新之前，這個官方數據是43673套，面積418萬方。

更新後，數據直接縮小了不少，個人感受預計是剔除了一些老舊安置房等數據。

至于去化數據，目前官方只發布季度情況，2024年一季度還未發布，2023年整年的數據是按照整個福州市，並非以往的五區。

如果以2023年前3季度的去化做參考，每個季度平均在6000套左右。

做個簡單換算，按照官方數據，目前的庫存差不多去化15個月，很明顯遠低于上面表格的42，只不過官方的數據一直以來都存在前後矛盾。

比如每日發布的網簽數據，最終會低于季度彙總數據。

爲了區分公租房、安商房等配建房的影響，個人統計了一下目前的庫存和去化情況，當然個人統計，數據會存在一定偏差，甚做參考。

分析：從統計數據來看，庫存方面和官方發布的多一些，差距不大，其中商品房1.5W套，配建房2W套。

在去化方面，借鑒今年4個月的網簽數據，商品房2K套，配建房3.4K套。

按照這個去化數據計算去化周期，最終得出福州去化周期是26個月，其中商品房去化周期29個月。

從這個統計來看，福州依然是低于上述表格，但是遠高于官方的數據。

下面重點看看倉山、晉安兩大糧倉的數據，從去化周期來看，這兩個區域的影響面最大。

分析：對于倉山區的劃分很簡單，三個區域，金山奧體、南二環、城南。

從去化周期來看，城南一枝獨秀，平均周期高達45個月，這僅僅是針對存量新盤的情況。

這裏還有不少樓盤存在樓棟未領證，比如超級大盤大東海江山府、榕耀之城等。

除此之外，還有部分樓盤還未上市，其中就包括：74畝的榕發江悅學築，207畝的金樾三江，144畝的雲瀾境，95畝的三江尚隽等。

簡單的盤點，就可以發現這裏還有高達近500畝的地塊未上市。

對于南二環板塊，從數據來看，有一定差異，其中新盤並不多的江南CBD，去化周期高達37個月，南二環去化達到19個月。

這裏面的影響因素，江南CBD由于公寓住宅的花海裏、書香裏，從開盤至今都去化不理想，加上小戶型套數過多，直接拉高了去化周期。

至于南二環，最典型的四大金剛，去化不理想後，大部分樓棟未備案，所以去化周期不夠勁爆，如果按照全部樓棟做庫存參考。

可以發現，南二環，除了建總依靠強勢的去化，去化僅8個月外，剩余兩個新盤，去化高達100多個月，望悅由于2024年網簽數據極低，去化周期更是高達574個月。

整個板塊的合計去化也達到63個月。

通過這個數據的對比，其實大家就能感受到去庫存周期的實際影響偏差很大。

一個區域，拍出的地塊未上市，一個樓盤，部分樓棟未備案，這些都是潛在的庫存，只不過在數據上並不會直接體現。

最後就是金三奧體，這裏的去化周期最短，其中金山僅10個月，從實際出發，金山目前在售新盤也就萬科城市之光，樓盤同樣存在不少樓棟未備案的情況，按照去化數據來看，項目要想清盤，還需要24個月左右。

當然對于金山，除了這個樓盤外，近期的高宅地塊已經全部拍出，其中純商面積高達218畝。

按照容積率3.0的設置，預計供應43萬方。

很明顯，金山奧體實際的去化周期，也比目前看上去來的高不少。

綜上，對于倉山區的去化周期，從目前的數據來看，城南壓力最大，其他區域尚可，但是實際分析會發現，整個倉山區的實際去化壓力，遠比數據體現來的可怕。

分析：對于晉安區的劃分，東區、五四北、郊區。

其中郊區主要就是桂湖、登雲湖等，這些區域在前兩年一度好賣過，只不過今年的去化很不理想，從而導致去化周期高達409個月。

對于主要關注的兩個區域，東區和五四北。

五四北目前主要問題是去化數據偏低，最典型就是熙悅府、當時一年能賣近千套，目前現房後，反而去化比較低，整體也拉低了去化周期。

至于新盤數量最多的東區，從去化周期來看，28個月。

從實際的庫存來看，去化預計在37個月，當然東區目前主要的困擾還是在未上市的地塊身上。

其中三遠地塊，合計527畝，純商346畝，同樣容積率3.0左右，供應63萬方。

除此之外，還有南湖的純商地塊，111畝，容積率高達3.57。

這些地塊後續上市，同樣會帶來天量庫存。

綜上，對于晉安區的庫存周期和倉山區類似，遠郊最艱難，部分區域看上去還行，但是實際存在不少地塊未上市，庫存壓力同樣不低。

關于福州的庫存周期，如果僅僅是按照已經備案的房源，不管是官方數據還是個人統計，都低于網絡盛傳的數據。

如果納入未備案樓棟和未上市的地塊，實際庫存預計會達到價高的數據量。

對于網絡的數據，也有可能是納入了八縣的去化數據等。

對于要如何化解庫存周期，從短期來看，有幾個方面可以直接緩解，首先就是大量集中網簽安商房，因爲安商房的特殊定位，同樣納入商品房的數據統計。

第二步，推進以舊換新，看上去是一來一去的交易，但是回收房源並不納入庫存，市場被換購的新盤，則會納入去化數據。

總而言之，對于數據的粉飾，手段可以有很多。

只不過再一次被重申庫存和供應的關系，很明顯對于部分城市的運作還是有較大影響。

對于福州目前各大區域，簡單的一個數據盤點，其實購房者也能發現，遠郊區域去化基本都在4年以上，很明顯這些區域短期內，可能都是禁入區。

至于部分看上去去化周期尚可的，實際也存在大量地塊待上市，後續的壓力同樣不低。

總而言之，數據是死的，市場是活的。