從2021年以來，到現在差不多3年了。

房價下跌，確實讓不少貴陽中産家庭，心態多少有點崩。

畢竟，一想到之前花一兩百萬買到的房子，兩三年間就跌去了首付或更多，擊穿了不少人的心底防線，于是，紛紛捂緊了錢袋子。

不信可以看看自家小區的二手房挂架，價格一套比一套低。

二手房市場上，現在是妥妥的買方市場。

有一個關于房價下跌的段子：

一套房産本來價值500萬，跌到300萬時，房東忍痛割肉賣出，等到它 跌到200萬的時候，再花200萬把它買回來，這樣房子又到了自己手中，手裏還多了100萬。

對于多數房東而言，這個段子，一！點！也！不！好！笑！

因爲這意味著，房價下跌幾乎毫無底線，跌穿50%都有可能。

很多人都在擔憂，貴陽的房價還要這樣繼續下去跌多久？啥時候才能止跌回升？

其實，這很難預測，畢竟，貴陽作爲西部地區的一個二線城市，雖然房價基數不高，和北上廣深沒法比，有其特殊的市情，畢竟，多數貴陽購房人的收入水平，其實也不高。

此前，高盛預測，中國的房價要下跌到2027年才能見底，跌幅可以達到40%，引發業內爭議。

在上一輪房價下跌周期中，日本跌了20年，美國跌了6年，而如果按照高盛的預測， 中國的房價從2021出現調整，到2027見底，大致也是6年左右。

通常認爲，30%的跌幅，已經算是比較顯著的跌幅了，而這個比例，也剛好是多數買房人的首付比例。

一旦超過30%的跌幅，很多人心態可能就繃不住了，有事的人就會棄房斷供，如果斷供的壞賬規模變大了，就可能牽一發動全身，導致金融系統性風險。

所以，樂觀的情況下，城市整體的跌幅，一般不會超過30%。

如果某些城市房價下跌超過了30%這個幅度，就說明已經是超跌了，那麽，買入抄底的時機，已經來臨了。

但是，同一個城市裏面，也是存在分化的。

有一個參考指標，是把租金回報率和拿來和存款利率對比。

貴陽的房産，租金回報率分化也是比較大的，雖然房價整體都不高，但是卻並不是所有的房産都有租金回報。

如果房價一直下跌，那麽一些出租率高、入住率高的小區，就可能會跌出一個性價比的黃金坑來。

比如，在市中心花果園，如果一套90平方米的房産，月租金能夠租到2000，一年能有2.4萬左右的租金。

當租金回報率超過銀行大額存單（普遍爲3%）的利率，也就是說，當90平方米的房價，跌到總價80萬（2.4萬 / 3% ）的時候，這套房子的性價比也就跌出來了。

畢竟，一套年收租2.4萬的房産，如果低于80萬甩賣，很多房東就會惜售了。

大不了房子不賣了，躺平收租金，一年也有3%的回報率。

如果賣掉房子，變現成80萬現金，一年還不一定能夠收到3%的利息，畢竟，未來存款利率大概率還會下調，甚至5年期存款利率都要跌破2%的關口。

當然，這只是針對能夠出租、收取租金帶來租金現金流的房産，但是大部分花果園之外的貴陽房産，能不能達到這樣的租金回報率，是要打問號的。

一般來說，房産的地段好、配套好、交通方便、入住率高，這樣的房子只要不愁租，那麽是可以鎖定中長期的租金回報的。

只要不著急用錢，房東就算挂著賣，也不著急降價割肉，這樣一來，二手房價格下跌的空間也就會縮小，跌幅收窄，或者幹脆橫盤，收著租金，默默等待下一個上漲周期的到來。

怕的是那些租不出去，還沒人住的房子，這樣的房子，不僅帶不來租金現金流，還需要承擔持有成本，在房價下行周期，可能會失去更多，包括但不限于資金占用的機會成本等。

比如一些郊區的聯排、合院、疊拼別墅等小衆資産，流動性低，而且居住價值不大，出租更是無人問津。

這類房産，買家本來就少，很難形成真實的成交參考價位坐標，在下行周期，人人都生怕自己成了半山腰的“接盤俠”。

因此，在下行周期，往往是那些能夠對外出租、有相對穩定的租金回報的房産，更容易形成二手房價的底部支撐，跌到30%左右，基本就是底部區間了。

而那些不容易出租、入住率不高的房産，跌穿50%都是有可能的。