聊完南二環四大金剛，最近正好整理東西，發現當初去部分售樓部拿回的戶型圖。

對于個人而言，之前也跟網友分享過，大部分所謂的樓盤分析，都是來自網絡資料，平常沒時間去實地，就是雲看房。

所謂的實地查看，這幾年真的不多，但是對于南二環有一種偏愛。

開盤半年左右去的售樓部，具體細節也忘了，整體是佛系賣房。

當時手冊給的價格，305單元，單價2.77W，總價315W，這已經是備案價打折之後的結果。

項目目前開盤四年多，住宅796套，目前還有295套未售，簡單統計了一下項目的備案情況，以及這幾年的網簽情況。

從數據可以看到，2018年廈門住宅入榕樓面價21569元/平拿下這幅純商，最終拿到2.9W的備案價，看上去差價不過8K不到。

奈何即便差價不高，從上市開始就是一路打折，2021年樓市回暖，項目依然佛系賣房，價格常年保持在2.4W左右的均價。

最終郭宅後坂的新盤都賣的差不多，後來殡儀館周邊的龍湖九裏晴川也做到接近清盤。

項目近期放出分銷特價，1.95W樓層任選，不管實際情況如何，基本預示項目也繃不住了。

畢竟2023年，項目才賣了25套，面對295套的庫存，這個去化速率，還要10年都不夠。

項目現房已久，除了一手降價外，二手挂牌降價幅度也不小，也有不少2W左右的挂牌。

很明顯這個項目，不管一手還是二手，都已經跌破當初的樓面價。

這個案例也說明一點，佛系賣房，也不是個出路。

一期開盤之後去看的，同樣比較佛系賣房，記得時間大概是2020年末，南二環即將迎來一段高潮期，項目由于一期開盤去化率較優，也算當時的一個紅盤。

項目由于樓棟采取分批上市，雖然前幾次開盤都做到短時間熱銷，但是周期拉的實在過長，硬是從紅盤賣成了現房。

目前北地塊未售218套，南地塊未售95套。

按照這幾年的去化數據來看2023年去化也僅50套，加上目前四大金剛的擠壓，市場客源也相對一般。

近期看到項目成交一套二手，101平，毛坯中層，2.04W。

對比當初開盤備案折後均價2.6W，這個跌幅有點出乎意外。

至于這裏面的波動原因，也比較簡單，項目最大的賣點就是純商，部分戶型搭配一梯一戶。

近年隨著四大金剛上市，南二環純商成爲主流，一梯一戶的面積段也在下壓，整個市場的産品力更卷。

很明顯項目的優點也不再明顯，加上新盤的庫存壓制，未滿二要變現，在二手市場只能被迫降價。

項目預售的時候去的售樓部，當時還未上市，不過人氣不錯，置業給的預期價格B區純商精裝2.8-2.9W，在一頓營銷之下，還繳納3K的意向金。

最終項目先開盤C區分棟安商，備案價2.8W左右，不過首開優惠力度不小，印象中折後價格在2.3-2.4W。

隨後B區精裝純商，備案價3W左右，折後2.8W左右，2021年高峰期售價也達到2.9-3W。

整個項目的上市時機極好，遇上了樓市小幅回暖，在融創、國貿、中駿等營銷烘托下，融信入場後，帶到了最高點。

按簡單的統計，項目2021年，不完全數據網簽就達到800多套。

在經曆融信暴雷，延期交房後，項目順利交房，目前二手挂牌，價格同樣跌幅不低。

選取兩套B區精裝，挂牌均價2.4W左右。

對比開盤均價2.8W左右，跌幅4K，當然這僅僅是挂牌價。

可以說海納新潮，對于南二環是一個時代記憶。

這裏代表了板塊的巅峰，這個樓盤的走勢也能很好代表板塊。

項目也是在預售的時候去的售樓部，當時項目給的預售價3.1W左右。

印象比較深刻，置業的回複是由于房源很緊張，如果有看上的房源樓層，可以幫忙申請，內心想這是多少年的套路。

最終項目首次上市，給出小額優惠做到不錯的去化。

隨後樓市回暖，項目開啓熱銷，備案價銷售，隨後搞出捆綁車位，最終巅峰均價3.3W+車位。

項目配建商場，延遲到今年預計開業，在建的三期備案後也沒有太多動靜。

項目去年二期尾盤搞出了特價，一夜刷屏，打垮了整個板塊的價格信心，後來房企負面不少，一期順利交房，目前也出現二手挂牌。

有部分房源中層精裝，挂牌2.9W，對比開盤價，如果不是巅峰上車，降價幅度並不算大，對比巅峰期，差不多降價3K左右。

整體來說，在一手時候出現特價，在二手還有這樣的表現，算是不錯。

項目預算去的售樓部，當時南二環足夠火爆，項目純商定位，在江南CBD板塊，放風價2.7W左右，對比當時的市場性價比不錯。

置業給出的信息，需要捆綁車位，首付要高。

項目當時參考的就是周邊的祥浦苑，特別在安商的背景下，純商都變得比較吸睛。

最終項目上市，沒出乎意外，做到熱銷，這是一個多家操盤的項目，目前還沒有交房。

原來售樓部位于凱佳江南裏附近，這個項目已經交房，二手挂牌2.5W左右，對比一手2.7W的均價，小幅降價。

對于海月江南的二手表現，預計會在2.7W左右，算是那些年看過的樓盤裏面二手堅挺的一個。

至于房企凱佳，算是江南CBD板塊比較有代表的。

目前還操盤花海裏、書香裏，定位酒店式公寓，雖然是住宅産權，但是如今的樓市，這種産品也沒有太大吸引力。

整個板塊隨著大部分新盤賣完，也變得沉寂。

最後就是去年去南二環，看了最早預售的左海望悅和北源雲築，發現當初接待的海納新潮置業，已經來到了左海。

從整體的了解過程來看，置業對于項目的了解程度也不高，售樓部也是門可羅雀。

後來這些新盤上市，精裝均價2.7W左右，最終大半年時間去化都不理想，也成爲了樓市的一大話題。

當時看到這樣的數據，突然想到，如果這些樓盤在2021年，精裝2.7W左右上市，相信會是當時的一個高性價比剛需盤。

只不過，板塊的巅峰已過，是否還有第二春，目前看也有一點難度。

關于南二環板塊，爲何多次去售樓部查看，其實個人也沒有真正的意識到。

關于這裏的看法，比較簡單，大量的舊改供應不少新盤，城建有了較大改變，但是整體給人的感受變化還是不夠，這也是福州不少區域改造的感覺。

這裏最大的困擾是機場，不過隨著新盤靠近二環內，也很少提及機場噪音。

當然機場限高，也帶來了最好的公攤優勢，這裏的樓盤得房率都普遍較高，加上這幾年戶型內卷後，這裏對于剛需而言，更能充分滿足居住需求。

板塊的配套，能聊的點很多，交通方面，地鐵1號線覆蓋面足夠。

商圈不少，中駿世界城、白湖亭萬達、SM等，不過能否真的在開業後，迎來充分的客流，個人依然保持疑問，雖然這幾年新盤不少。

這裏面的參考，就是目前東區，比如化工路以北的東二環區域，基本開發完畢，大部分樓盤也交房，人流依然低于預期。

最後就是剛需最重視的教育，南二環以及城南，長期升學率都偏低，得到的資源傾斜也一般。

當然學校是靠讀出來，特別在目前的環境下，進入中上水平，難度並沒有想象的大。

可以說，南二環給剛需的預期是有的，這裏如果吸引了足夠的自住人群，形成一定的居住圈，那些被诟病的商圈、教育，都會有很好的回饋。

除了這些外，還有當初被炒作熱度較高的，東進南下，特別在帝封江、三江口在火熱造勢下，南二環作爲上遊，也享受了很多的關注度。

如今下遊低迷後，自身去庫存偏差，也讓優勢和預期都變得不夠吸引人。

回顧前幾年板塊的樓市，只能說南二環需要民企亂舞才能拯救。