作者| 貓哥

來源| 大貓財經Pro

前些天，美國費城的共和銀行破産了，成了今年第一家破産的美國銀行。

這家銀行資産只有60億美金，但它的破産震動很大，因爲現在還有上百家跟共和銀行類似的地區性銀行都在破産邊緣掙紮，感覺大部分在劫難逃。

這是怎麽回事呢？

歸根結底還是美聯儲“長期低利率+突然暴力加息”帶來的問題。

以前十幾年，美元一直都是低利率狀態，存款利率0.5%，貸款率3-4%，但現在呢，存款利率5.5%，貸款7-8%，這麽一來，很多在低利率環境裏構建的資産組合就出大問題了。

今年可能挂掉的這些銀行，最大的麻煩就是手裏的商業地産貸款。

這是怎麽回事呢？

低利率時代，0.5%存款利息很多人是不滿意的，他們就想多掙點，怎麽辦呢？貸款買商業地産，比如商鋪、寫字樓這些。

貸款利息4%，但是這些樓每年的收益有5.2%，好的項目能到8%，這裏面是有套利空間的。

美國3/4的商業地産貸款都是地區性銀行發放的，類似咱們這的城商行，這些銀行裏，商業地産的貸款能占總貸款額的40%以上，是絕對的支柱業務。

然後，疫情來了。

當時很多公司都在家辦公，後來雖然放開了，但他們覺得在家辦公很好啊，一點不耽誤事，還能省下巨額的房租，就都改成在家辦公了。

這麽一來，就帶來一個比較嚴重的問題，就是空置率。

去年底，全美國商業地産的平均空置率是19.2%，這也意味著，投資者的年收益也基本打了8折。

這麽一來啊，這些項目現在的收益率也就4%，撐死6%，但是貸款利率都是浮動的，是跟著基准利率一起漲的，基本都在7%左右了。

這就意味著，每月到手的收益已經不夠還貸款的了，再加上維護和管理的成本也不低，本來房主打算套利的，現在變成虧錢了。

于是很多房主就不打算掏錢了，開始出售。

這麽幹的人還不少，這麽一來就出現了第一個死亡螺旋——房産虧錢，二手房數量大漲。

結果也很簡單，就是房價大跌。

跌了多少呢？

2022年加息之後，商業地産在6月見頂，那之後一年，多數商業地産的價格跌了20-30%，像舊金山、洛杉矶、紐約、西雅圖的很多寫字樓價格跌幅超過50%，有的售價竟然比2014年還低了45%。

房價下跌這麽多，就出現了第二個死亡螺旋——銀行不放心啊，就要求貸款人補充保證金或者提供更多抵押物。

那這麽一來，貸款人的支出壓力更大，就開始狂按計算器算賬，于是出現了兩種後果：

1、如果他覺得還能抗一抗，那就按銀行要求的做。

2、如果一算覺得不合適了，那就不要房子了。

比如洛杉矶市中心的天然氣大廈，52層，房主還有4.65億美元的貸款，但這幢樓的總價從2021年的6.32億美元跌到現在的2.7億美元。

所以業主直接不要了，把樓給了債主摩根大通和花旗。

這種賣了的最省心，沒賣的業主惴惴不安，因爲美國商業地産這兩年的跌幅，多數美國人都沒見過。

首先，這次的跌幅是近50年裏最慘的一次。

其次呢，所有人基本都預測還要繼續跌，他們意見不同的地方在于：繼續跌20%還是跌50%。

你想想：出租率不行、房價還要跌、房貸還可能要漲，怎麽算都是虧本的買賣，可能拿的越久虧的越多。

于是很多人都做了一樣的選擇：房子給銀行，貸款一筆勾銷，一別兩寬。

壓力就這樣到了銀行這裏。

你想想，比如前些年放出10億貸款，現在收回價值5億的房子，還賣不出去，再放兩年可能只值3億，虧得亂七八糟，再加上加息之後利差基本沒了，所以這些銀行就都被逼到了破産邊緣。

美國商業地産的貸款期限一般低于10年，每年有1萬多億到期，去年，很多房主其實就撐不住了，然後跟銀行一商量，有5400多億美元的貸款選擇了展期，大家都在賭什麽呢？就是賭今年降息。

結果，希望基本落空了，今年有1萬多億到期，壓力非常大。

美國專家測算了一下：

如果年底貸款違約率達到10%，那有三十多家銀行的問題會非常大，這是個大概率事件；

如果違約率達到20%，那問題銀行的數量會達到300家，這其中主要是規模較小的地區性銀行，可能都得進ICU。

會不會破産就得看命了，因爲到時候銀行的資産質量和償債能力都是成問題的，主要就是看儲戶會不會擠兌，如果有1/3的儲戶想取走存款，那今年倒掉的美國銀行數量會很可觀。