文/謝逸楓

參加房地産去庫存專家座談會時，筆者提出了房地産去庫存與政策建議、看法及談到爲什麽要轉變房地産救市策略，並且談到三大工程的情況及落實程度。希望新基調、新階段、新策略，期待中國房地産春天來臨。

2024年4月30日，中政局會議正式定調房地産，“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”，作爲下一個新階段振興房地産、激活市場、化解債務、保交樓、構建新模式的突破口，釋放出史上第二輪去庫存大救市打響的強烈信號。

存量房産，是包括挂牌二手房、新房庫存的，即已經賣出去房子轉化爲挂牌二手房，未銷售出去的新房庫存。我們現在最主要的是新房去庫存，同時二手房一樣也去庫存。因此，新房去庫存，才是重點。

去年底、今年4月下旬筆者參加多場專家座談會，提出當務之急是商品房去庫存，保證穩定的銷售回款是房企保命、保交樓的最主要造血來源，金融機構謹慎導致爲房企輸血改爲項目輸血的擠牙膏方式無法解決問題，必須雙管齊下。

4月30日會議，已經給出了明確的房地産新基調、新階段的去庫存救市策略，即“繼續堅持因城施策，切實做好保交房工作。要結合房地産市場供求關系的新變化，統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施，抓緊構建發展新模式”。

會議對房地産新基調、政策指導方向發生根本性的變化，主要是房地産市場供求關系發生根本性變化、房地産出清力度過大過急、市場超跌預期、前期系列化解債務與保交樓及穩樓市政策效果差、三大工程落實困難、新模式有直接的關系。

目前去庫存基調的回歸，是非常正確的。說明房地産化解債務風險爲房企、爲項目、保交樓的輸血策略調整爲同時去庫存的雙管齊下，意味著中國房地産迎來曆史性轉折點時刻，預計去庫存大救市大招、組合拳一攬子樓市政策將適時推出。

4.30會議釋放三大強烈信號，首先是淡化三大工程，這點非常明顯，一字未提。其次是首提房地産去庫存，上次是2014年-2016年，意味著救市雙管齊下。最後是再次釋放化解債務風險，保交樓的信號，救市政策將加大力度。

“統籌研究消化存量房産和優化增量住房”，即房地産去庫存。過去20余年的發展中，國家與之類似的提法是在2015年12月的“要化解房地産庫存”和2016年4月的“有序消化房地産庫存”，隨後在棚改去庫存帶動下，市場脫離低谷，走出熊市。

一）房地産市場供求關系發生根本性變化。一方面是房地産市場總量供需相對平衡，住房、供應短缺時代已經過去了。棚戶房、保障房的天量供應、大量的二手房供應，區域土地供應超人口增量，市場出現結構性的供應過剩。

另一方面是房地産市場部分需求受抑制、人口下降，導致需求萎縮。由于實體經濟連續四年不振，資本市場不穩定，限制性政策、居民收入下降、人口總量下降、人口流動巨大、城市分化的因素，市場出現結構性的需求萎縮。

最爲關注的是2014年-2016年中國房地産商品房去庫存結束之後，2019年商品房庫存逐漸走高，到2023年底、2024年一季度商品房庫存總量達到7.6億平方米、7.5億平方米，成爲曆史庫存量最高二個紀錄。

二）房地産出清力度過大過急。2020年前房企資本市場、非標融資被封之後，2020年三道紅線、房地産貸款集中制出來，一瞬間讓房企陷入經營困難、現金流告急、資金鏈緊張的局面，自2022年跌破銷售面積18億平，房地産一蹶不振。

2020年房企破産、債務違約、逾期交房、停貸的個案越來越多，2021年、202年、2023年千億房企破産、債務違約、逾期交房、停貸現象頻增，房企紛紛進ICU。2023年、2024年連融創中國、綠地集團、碧桂園、萬科都扛不住了。

三）房地産市場超跌預期。2020年-2021年房地産市場打雞血一樣膨脹，呈現瘋狂現象。自2022年開始，房地産一路下行，房地産市場的指標逐步下降，跌幅到2023年、2024年一季度跌幅超過1997年、2008年、2014年，堪稱超跌。

部分房企在2022年、2023年、2024年資本市場的股票不斷出現跌破到退市，而部分房企經營收入、利潤增長2021年、2022年開始由正轉負，2023年大部分房企退市、經營收入、利潤增長負增長，出現嚴重的資不抵債情行。

四）前期系列化解債務與保交樓及穩樓市政策效果差。2022年資産管理公司入市、金融16條措施、四支利箭（信貸、債權、股權、內保外貸）、保交樓專項借款，2023年金融16條措施與四支利箭延期、保交樓專項借款擴大，保函置換預售資金。

到2024年的監管提出不動産資産證券化、繼續通過信貸、債券、股權等綜合方式支持房地産融資，強調不同所有制房企融資“一視同仁”，城市房地産融資協調機制，合規房地産項目“白名單”制度、提升經營性物業貸抵押率及用途等政策。

以及降准、降息、降首付與利率及稅費，優化限制措施等，由于連續2年多的房地産救市政策的落實不到位與金融機構謹慎及房地産市場預期向行，導致房企債務、保交樓及穩定房地産市場沒有達到預期結果。

五）三大工程落實困難有直接的關系。2023年10月、12月金融會議、經濟會議首次提出三大工程（保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施），2024年出了保障性住房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施的專門政策。

由于沒有解決三大工程的資金來源問題，加上保障性用房的土地、人力物力來源與城中村改造的拆遷、安置及平急兩用公共基礎設施的資金問題，地方財政收入下降，導致三大工程的進程緩慢，無法支撐投資、房地産的增長。

六）房地産發展新模式進展緩慢。房地産發展新模式，即商品房與保障性住房的住房供應體系，構成購租並舉的住房制度，與三大工程的保障性住房有直接的關系，並且以保租房、公租房、共有産權住房爲主。

這需要大量的資金、土地、人力物力，才能夠解決，城中村改造與土地出讓配保障性住房的政策無法落實到位的情況下，地方財政又無力支撐，土地收入下降導致地方債務壓力大，根本難落實保障房的完工任務目標，新模式發展緩慢。

筆者認爲，輸血房企、項目的救市策略與三大工程已經無力支撐房地産企穩、解決房企債務與保交樓、推進新模式形成，唯有先解決庫存，實現造血（回款），才能實現再輸血（融資）循環，形成現金流，穩房企經營、保交樓、化解債務。

一）2024年房地産困難程度超過1997年、2008年、2014年，過去三輪房地産下行周期，沒有疫情、沒有經濟明顯下滑、沒有房地産出清、沒有房企大面積的經營困難、債務爆雷與逾期交房及上市房企退市、破産一系列的問題集中爆發。

除了上面一系列的問題，每個城市都存在稅收下降、地方財政吃緊、土地收入下降、地方債務超壓力等問題，可想而知，地方資金緊張影響到三大工程的落實，而金融機構輸血非常謹慎，可謂杯水車薪。

二）竣工房子好多賣不出去，還出現退房情況。除1997年、2008年、2014年-2016年，每年銷售的房子和竣工的房子比例1:2.12，意思是竣工一套，賣出2套，庫存少。2022年開始，銷售的房子和竣工的房子比例1：1.2，庫存越來越多。

最爲關主的是除了竣工的房子好多賣不出去，還存在逾期交房、退房的情況。其中退房成功的，基本上都轉變成商品房庫存（包括住宅、寫字樓、車庫、商業營業房），這是導致商品房庫存不斷上升的最主要原因之一。

三）當前最大的困難是房地産庫存面積創曆史新高。2024年房地産庫存面積比1997年、2008年、2014年還嚴重，因爲這三輪房地産庫存，都沒有2024年這麽龐大的庫存。所以，當務之急是以消化庫存爲主，不是以抑制房價爲主。

中國房地産庫存面積近7.5億平米（前2月7.5969億平方、一季度7.4833億平），難消化的只能炸掉。說明目前房地産總庫存量比前2月有所減少，卻依然接近7.5億平方米（7.4833億平），是竣工未銷售的房子。

這裏面包括住宅約4億平（3.9458億平）、寫字樓5204萬平和商業營業房約1.5億平（1.4246億平），包括未銷售竣工車庫，包括不可銷售的小區人防與地下室、中小學校與幼兒園等市政、小區設備配套、交通基礎設施等面積1.5925億平。

最大的問題在于有相當一部分庫存是無法消化的。以去年一年11.1735億平的銷售面積來看，接近7.5億平的庫存並不算多。問題在于這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因爲任何政策而消化掉。

四）商品房庫存解決不了，金融機構謹慎輸血，房企就沒有錢經營公司、再投資、還舊債、後續交樓，而房企不拿地、房子賣不出去，地方政府財政收入、土地收入下降及地方債務壓力大，沒有資金籌建保障性住房。

一季度全國商品房庫存面積7.4833億平，其中住宅3.9458億平、寫字樓5204萬平、商業營業房1.4246億平、其他面積1.5925億平（車庫可售與不可售的人防、地下室、學校、市政、基礎設施、配套等面積）。

全國商品房平均價9421元/平方米，其中住宅銷售平均價9779元/平方米、寫字樓銷售平均價13064元/平方米、商業營業房6490元/平方米。而庫存面積7.4833億平方米，其中住宅3.9458億平、寫字樓5204萬平、商業營業房1.4246億平。

看到上面的一組房企庫存積壓的龐大資金，就應該知道，房企資金（現金流）都在躺在庫存裏面。爲什麽金融機構擠牙膏式房企輸血，銷售回款一枯竭，就出現大量的房企經營困難、債務違約、逾期交房、不敢拿地等問題。

筆者認爲，降房價不是刺激購房欲望的好手段，因爲股票市場告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房價去庫存、快速實現銷售回款的說法，其實是鼓勵房企采取合理的營銷策略應對市場變化，及時調整推售産品、價格、廣告、銷售渠道等措施。

不是鼓勵所有的房企都統統降房價賣房，這是對降房價去庫存的誤解。其實當下很多城市都在降價，有些已經降到沒什麽利潤了，還賣不出去，主要是因爲限制性政策，例如限制買賣、交易、首付等限制性政策。

當務之急是如何快速、及時消化存量房産和優化增量住房，爲房企帶來現金流，穩房企經營、化解債務、保交樓、促進新模式落地、緩解地方財政壓力，控制供應過剩的預期，引導對房地産市場上漲預期的判斷，可謂是刻不容緩。

消化存量房産，即消化商品房庫存面積7.4833億平，這是對政府、對金融機構、對房企重大的考驗，參考1998年-1999年、2008年-2009年、2014年-2016年三輪房地産去庫存的政策方向來看，值得參考。

三輪房地産去庫存的政策，基本上分爲改革型（1998年）、貨幣型（08年4萬億計劃、2014年棚改貨幣化）、信貸型（08年天量信貸、房企貸款、個人貸款）、三低型（08年與2014年低稅費、低首付、低利率）、取消限制措施型（2014年）。

這輪房地産去庫存的特殊之處，在于實體經濟沒有複蘇、房地産沒有出清、購房需求萎縮、入市信心不足，房價上漲預期弱、市場超跌、保障性住房任務壓力大，並且庫存面積超過98年、08年、2014年這三輪。

特殊時期，采取特殊措施，是最好的解決問題策略，擠牙膏式、管控式政策已經不能扭轉房地産大局，不能讓市場逆襲。毫無疑問，特殊時期，去庫存的措施，必須是多管齊下，采取組合拳的一攬子房地産政策。

一）房企運營問題。由于債務到期，現金流告急，融資不暢，銷售回款枯竭導致出現賣資産運營情況，甚至出現資不抵債的情況。建議加大需求端政策調整力度，爲房企造血，避免出清力度過大導致突然破産。

二）房企融資問題。目前房企融資需求龐大，融資供應端無法滿足，金融機構、上交所對三支利箭設置的額度、利率、抵押、擔保、返款等條件嚴格，獲得的融資額度小，可謂杯水車薪。建議對金融機構、證券機構的房地産融資條件放寬。

三）房企債務化解問題。短期內房企債務龐大並且集中到期，長期無法用空間換時間，短期無法通過賣資産、銷售回款、融資來化解，建議國家出手化解債務，購買庫存轉爲保障性住房、代持房企債券、金融債務展期。

四）房地産項目白名單問題。由于房地産項目白名單覆蓋房企、項目，融資的金額有限，並且金融機構要求白名單項目融資的條件嚴格，建議出政策擴大房企項目白名單，放寬白名單項目融資的條件。

五）融資、保交樓政策落實問題。重新發文件，全面落實好“金融16條措施與四支利箭（信貸、債權、股權、內保外貸）延期、保交樓專項借款擴大，保函置換預售資金、不動産資産證券化、融資協調機制的項目“白名單”擴大、提升經營性物業貸抵押率及用途的政策。

六）三道紅線、房地産貸款集中制度問題。考慮到目前經濟、房地産實際情況，可以將三道紅線、房地産貸款集中制的規則調整或者放松，或者短期2年、3年暫緩執行，待房地産市場企穩，再重新執行。

去庫存措施可以參考98年、08年、2014年這三輪，同時結合當前房地産市場特殊情況，實施新的房地産去庫存措施。總的去庫存方向、措施來看，貨幣型、信貸型、三低型、取消限制措施型、改革型都是可以借鑒的。

一）取消限制性措施，恢複自由交易、價格自由的市場機制。取消限購、限貸、限售、限價、限簽、限離、限企、限面積與限戶型、二手房指導價等限制性措施。例如2014年去庫存。

解除限購政策“一步到位”，說明限購時代結束，正式退出曆史舞台。截至2024年5月4日，全國已有52城放松限購政策，其中有哈爾濱、南甯、甯德、衢州、常州、徐州、佛山、東莞、南昌、呼和浩特。

還有贛州、揚州、嘉興、九江、南京、大連、蘭州、濟南、青島、福州、鄭州、沈陽、合肥、武漢、無錫、甯波、武漢、昆明、廈門、蘇州、珠海、惠州、長沙、成都34城全面取消住房限購。

其中海南（6市縣，五指山、瓊中、保亭、海口、文昌、屯昌）、福清、揚州、石家莊、貴陽、重慶、西安、杭州、廣州、上海、深圳、北京、天津18城等城市局部放松限購，沒有完全取消住房限購。

二）三低型，全面降低購房門檻、降低交易成本，激活購房需求力、購買力。即房屋買賣交易，進一步實施下降稅費、首付、利率，這個三低型政策在2008年與2014年去庫存都使用過，效果非常好。

例如超60城取消首套房貸利率下限，銀行可以自主確定房貸利率了。國內多地再次掀起一波取消首套房貸利率下限潮。僅是4月至今就已有20余城相繼發布相關公告，現在全國已有近60城階段性取消首套房貸款利率下限。

三）取消已經過時的不合理限制措施，恢複市場活力，取消90/70政策、取消宅地集中制、取消土地出讓規則中的雙限（限地價、限售價）與競自持、競配建及限面積、戶型的規則。

四）調整普通住宅標准，放開第三套、第四套房貸政策，加大對人才與農民進城買房安家落戶、三孩四孩家庭買房免稅費、財政補貼的優惠政策力度，激發購房的欲望，讓房地産市場進入積極買房的信號。

五）降准、降息，這是配合三低型（低稅費、低首付、低利率）去庫存。同時，配合實施信貸型（加大房企貸款、個人買房按揭），爲房企、購房者的輸血、支撐買房的配套性貨幣政策。

六）暫停新建保障性住房，收購商品房庫存轉爲保障性住房。采取國企、央企購買商品房庫存轉變爲保障性住房，城投與平台購買商品房庫存轉爲保障性住房，統統進行自持、銷售，可以有效的消化大部分庫存面積。

七）以舊換新、賣舊買新。采取幫賣模式（開發商、中介機構、賣房者、評估公司、銀行的五方合作模式）、補貼模式（以舊換新、賣舊買新，財政補貼交易稅費）、收購模式（城投或國企、央企收購二手房換新房）。

開啓房子以舊換新、賣舊買新時代。截止2024年5月4日已經有49座城市（1省、46市、2區），包括河南濮陽、新疆自治區、江蘇徐州市、山東淄博市、江蘇南京市、江蘇南通市、山東日照市、山東濟南市、江蘇揚州市、山東泰安市。

還有山東青島市、江蘇連雲港市、浙江甯波市、山東濟甯市、浙江海甯市、浙江麗山市、浙江衢州常山縣、江蘇太倉市、江蘇鹽城市、廣西玉林市、浙江紹興市越城區、江蘇蘇州市、湖北武漢市、遼甯沈陽市、浙江杭州市臨平區。

另外是安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜陽市、江蘇常熟市、河南鄭州市、江蘇省海安市、江蘇啓東市、甯夏銀川市、江西南昌市南昌縣、四川遂甯市、重慶市、天津市、貴州赤水市、福建廈門市、廣東中山市。

還有遼甯大連市、湖北鄂州市、廣東省深圳市（幫賣模式，13家房企、中介21家、13項目）、廣東肇慶市、廣東惠州市、江蘇無錫市、上海市（幫賣模式、20家房企、10家中介、30項目）、廣州市（幫賣模式，正在模查）、江西新余市。

八）配售型保障房籌集（共有産權住房、經適房、人才房）與二手房去庫存結合模式。資金來源通過發行國家特別債券、組建基金方式，再貸款給央企和地方國企，收購存量二手房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者。

九）城中村改造實施房票、貨幣化安置與正在實施棚戶房項目實施安置貨幣化。通過貨幣化，創作出住房需求、購買力，可以迅速增加消化商品房庫存的動力。這個在2008年-2013年、2014年-2020年砸4萬億棚戶改造中獲得巨大的成功。

城市棚戶區，是指在城市規劃區集中連片簡易房屋較多、房屋密度大、設施簡陋、年限長、功能不全、安全隱患突出的區域，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場、墾區危舊房等，後來棚改還擴展到集體土地上的城中村改造。

2005年遼甯省就率先啓動全國範圍內的棚戶區改造計劃。早期的棚改基本以實物安置爲主，實物安置又分爲原地安置和異地安置，力度無法與現在相提並論。2008年以來棚改逐漸從實物化安置轉向貨幣化安置，棚改過程前後分爲兩個階段。

第一階段是2008-2013年。2008年金融危機時，國家推出4萬億的經濟計劃刺激中，棚改作爲保障性安居工程全面啓動，主要以實物安置即新建安置住房爲主，沒有貨幣化安置，主要是原地、異地的實物安置爲主。

第二階段是2014-2018年。2014年因庫存上升，2015年提出去庫存的棚改貨幣化安置政策。2015年提出三年棚改計劃，即2015-17年完成1800萬套棚改任務，積極推進棚改貨幣化安置，包括發放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補償措施。

2015-2017年全國新開工各類棚戶區分別爲601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區”的任務。2017年5月，提出新版“三年棚改攻堅計劃”，2018-2020年，將再改造各類棚戶區1500萬套。

早在2017年5月，國常會就提出了“3年棚改攻堅計劃”。從2018年到2020年，將再改造各類棚戶區1500萬套，即年均500萬套。而上一個三年計劃（2015~2017）是1800萬套，年均600萬套，這就相當于每年減少了100萬套。

2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達54%。2017年再次提出第二個三年計劃，即2018-2020年再改造棚戶區1500萬套目標。因此，得益于棚改貨幣化安置，房地産一路高歌猛進到2021年。

2018年全國棚改計劃新開工580萬套，實際開工626萬套。2019年棚改計劃新開工289萬套，實際開工316萬套。2019年至今，隨著棚改政策調整，貨幣化安置資金來源收縮，棚改計劃開工規模縮減，一路走低。

2020年全國棚改計劃新開工189萬套、實際開工209萬套。2021年全國棚改計劃新開工150萬套、實際開工165萬套。2022年全國棚改計劃新開工111萬套。截至到2022年底，全國棚改新開工1427萬套，還剩余73萬套沒有新開工。

2022年央行暫無明確資金投放支持棚改，棚改工作以地方財政支出爲主要資金來源。過往幾年大規模棚改進度下，現已開工棚改房5000余萬套，剩余需改造棚戶區規模大幅縮減。2022年計劃棚改開工量降至111萬套，後續可持續性較弱。

2013年進入棚改貨幣化擴張。2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年、2021年棚改貨幣化安置率（比例）分別爲7.9%、9%、29.9%、48.5%、54%、40%、30%、28%、20%，說明棚改貨幣化安置比例由低到高再到低。

棚改貨幣化安置所補償資金可直接拉動商品住宅銷售面積增長。隨著棚改貨幣化安置比例提升，貨幣化資金拉動商品住宅總銷售面積中的占比一路提升。棚改貨幣化安置比例逐漸下降以及棚改規模縮減，棚改貨幣化安置在商品住宅總銷售面積中占比在持續下滑。

2014年全面棚改貨幣化後，棚改貨幣化增量對房地産銷售面積拉動量明顯提升，在2018年達到峰值，絕對規模達到2.2億平方米。2016年-2019年商品住宅銷售，分別爲1.27億平方米、14.5億平方米、14.8億平方米、15億平方米。

2020年-2023年商品住宅銷售，分別爲15.5億平、15.7億平、11.5億平、9.5億平，2023年正式跌破10億平。2020年-2021年受疫情、政策寬松、改善需求釋放影響，商品住宅銷售面積有所提升，說明棚改貨幣化正在逐漸步入尾聲。

2014年-2018年貨幣化安置對庫存去化面積分別爲0.4億平米、1.5億平米、2.5億平和2.6億、2.2億平，占住宅銷售面積20%。三四線城市占到40%。2016年國開行棚改資金60%以上投向了中西部和東北落後地區，以三線、四線城市爲主。

中指數據顯示，2011年-2021年棚改貨幣化安置帶動銷售面積占銷售總面積之比，分別爲1.84%、1.95%、1.71%、2.31%、4.91%、8.56%、13.15%、16.16%、14.64%、10.06%、5.43%。2022年-2023年棚改貨幣化安置帶動銷售面積，分別3480萬、1697萬平。

假設2014-2017年棚改貨幣化安置的套均面積均爲85平方米，2014-2017年棚改貨幣化去庫存面積占當年商品房銷售分別爲3.3%、11.9%、15.9%和21.2%。剔除掉棚改貨幣化對商品房銷售的影響，2015-2017年的商品房銷售增速下降至2.9%、16.9%和4.2%。

2014-2017年棚改貨幣化去庫存面積占當年住宅商品房銷售分別爲3.8%、13.6%、18.2%和24.6%。剔除掉棚改貨幣化對住宅商品房銷售的影響，2015年-2017年的住宅商品房銷售增速分別下降至4.0%、15.9%和0.4%。

2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平的庫存。2016年-2017年三四線城市通過棚改貨幣化去庫存分別爲1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和17%，房價累計漲幅值由2016年6月底9%，2017年底升至35%，2018年4月上升至49%。

從各省實踐來看，2016年-2017年貨幣化安置比例普遍達到50%。遼甯省2017年棚改貨幣化安置比例高達97.5%，拉動630萬平方米的商品房銷售，省會沈陽市2017年的棚改貨幣化安置比例更是達到了100%。

消化庫存而大力推進的棚改貨幣化安置，過去三年産生一些負面影響。首先是有些地方隨意擴大棚改範圍，棚改成本的增加推高了地方財政負債壓力。其次緩解三四線城市樓市庫存問題的同時，對當地房價的波動起到了推波助瀾的作用。

2017年8月，六部委印發申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。主要原因是貨幣化安置導致市場泡沫化、隱性債務增多。

2017年11月，六部門等再次印發通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

按照國家的部門政策來看，繼續推進棚改，貨幣化比例降低。同時，不盲目擴張棚改規模，緩解財政壓力，控制棚改成本。簡單理解就是，政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而居民再到商品房市場上購置住房。

這樣，棚改戶不僅成爲了去庫存最重要的動力，短時間內增加的大量需求促成了房價的快速上漲。自2015年開始，政府開始“大力推動”棚改貨幣化安置比例的提升，一直持續到2020年才逐漸的停止。

2018年4月3日，財政部門印發試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法，棚改專項債正式推出。棚改專項債明確爲推進棚戶區改造發行，以項目對應的土地出讓收入、棚改項目配套商業設施銷售、租賃收入等償還，要實現項目收益和融資的平衡。

發行期限原則上不超過15年，省級政府統一發行棚改專項債，並轉貸給需要的市縣級政府。其目的是爲緩解地方政府棚改建設資金壓力，防止隱性債務增多，避免爆發房地産泡沫、地方債務等金融風險。

從地方棚戶改造資金來源看，首先是國家和地方財政撥款，占比13%左右，其中國家撥款計入城鎮保障性安居工程專項資金，地方撥款計入地方住房保障支出。其次是政策性銀行貸款，占比近80%，占據主導地位，以國開和農發行爲主。

央行抵押補充貸款（PSL）投放給政策銀行（國開和農發行），政策銀行再發放專項貸款。再次是商業銀行發放貸款。最後是城投平台等發行的募集資金投向棚改項目的企業債券，以及2018年新批的棚改專項債，合計占比5-10%上下。

央行通過抵押補充貸款（PSL）對銀行的定向寬松，是棚改最主要、最核心的資金來源。從央行PSL余額和累計增速看，截止2018年5月末PSL余額達3.1萬億，同比增速爲33%，盡管增速放緩但仍維持迅猛增長。

2018年1季度PSL余額的增量是3038億，比2017年同期的1632億幾乎增長了一倍。2018年2季度PSL增量與2017年同期相比，增速幾乎爲0，與一季度翻一番的數據形成鮮明對比，說明PSL增量快速減少。

2018年前5月PSL余額新增4371億，相比2017年同期的2947億，資金支持力度仍然較大。從2017年棚改的新增資金結構來看，其一是公共財政規模預計在2100億以上（16年爲1722億）。

其二是新增國開和農發行棚改貸款爲1.28萬億。其三是新發棚改類企業債規模770億左右。截止2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4萬億，過去3年間（2015年-2017年），政府在棚改上的總投入量累計超過4萬億。

十）組建中國住房銀行，收購房企土地、項目、房子，轉變爲保租房、公租房。可以參考發達國家住房銀行組建的方案，主要用來提供融資支持。例如以美日爲代表的住房抵押貸款資産證券化模式，大幅提高房貸流動性、繁榮房貸二級市場。

例如以德國爲代表的住房自願儲蓄模式，最大特點是先存後貸，可以解決住房銀行啓動初期籌資難問題。例如以新加坡爲代表的住房強制儲蓄（公積金）模式，公積金封閉管理，繳存比例較自願儲蓄模式更高。

中國可以與公積金制度改爲住房銀行，資金來源通過中央財政、發專項債、公積金存量、可轉向資産證券化模式，緩解財政壓力。一旦實現住房銀行，可以提供長期低息貸款、設立專項資金（購買存量土地、商品房轉爲保租房）。

優化增量住房，即控制新增的土地、住房供應，這在2008年、2014年二輪房地産去庫存的措施中都存在過。最爲主要的措施，包括暫停止新建商品住宅用房、暫停新增商品住宅用地出讓、收購商品房新房項目與土地充當保租房的房源。

一）停暫停止新建商品住宅用房。例如商品住宅去化周期超過36個月的城市，可以在1年內，停暫停止新建商品住宅用房，避免住房供應過剩的情況。同時建立商品房去庫存系統與大數據，隨時監控去庫存進程。

二）暫停新增商品住宅用地出讓。4月30日，自然資源部打出一招房地産去庫存的大招。發文要求，商品住宅去化周期超過36個月的，暫停新增商品住宅用地出讓。同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

三）收購商品房新房項目、土地，充當保障性住房的房源。這個地方國企、城投可以實施，具有資金實力。可以快速的控制新增住房庫存，並且可以讓房企快速回收資金，實現現金流穩定。