改變樓市的方式有很多，但最有效的一招，恐怕只有今年五一，大家才想清楚。
去年開始，廣州先後出台了多項調控政策，限購松綁、利率刺激、戶型使用率刷新，每次變化都有一定時段的拉動。
而市場也迎來了一股“向上卷”的風潮，但經過了半年的大鬥法後，大家的解題思路在最近卻終于達成統一，開始集體攻向了另一種卷法：
紛紛把重點聚焦在了附加值——教育的提升。
因爲，大家終于明白：要扭轉的不止是樓市預期，産品叠代、購房利率趨好的邊際效應也是有臨界點的。
真正要扭轉的，是家庭客戶的預期，能讓他們安心，長期保駕護航的最強附加值，始終還是教育。
于是這幾天，我們看到各大項目瘋狂官宣名校，甚至有“一校定生死”的感覺。
高端熱盤越秀觀樾、保利天瑞、缦雲廣州......紛紛下場應戰，公布學校品牌。
一時間，很多人明白過來了：考驗項目學校的時代，將從這個五一開始。
那麽，爲啥大家都在卷牛校？
其實，這當中暗藏著一個殘酷真相：未來10年，孩子讀書仍不容易。
至于如何殘酷法？我們將分爲：上小學、小升初、中考，三個階段來細講。
① 小學上牛校：今年難，明年依然難
首先，今年廣州多區發布學位預警，全市涉及學位預警的小學多達110所。（來源：各區教育局）
原因呢，是2017年出生人口暴增，當年出生的孩子，今年剛好上小學。
值得一提的是，2017年、2018年出生人口分別爲近10年兩個高峰。沒錯！明年孩子上學情況還是嚴峻。
學位缺口大，意味著如果學位不確定，被分流到弱校的機會，會驟然增加。
② 小升初難題：今年才剛剛開始
上小學是這兩年的難題，而小升初則是接下來10年的難題。
2019年教育局發布了一份《廣州市教育統計手冊》，當年1-6年級在校生，分別對應的是2020-2025年小學畢業生。
按照這個數據，今年畢業的小學生將超過20萬，隨後逐年遞增。
這個數據變化，跟出生人口變化，幾乎一致。
廣州2012年開始，新生兒開始激增，這一年出生的娃，也是今年小升初的孩子。
從下面這個表格，可以看到，從今年開始，壓力會逐年上升。
直至2030年，小升初的孩子或將是今年的2倍。
換句話說，現在小學上了牛校，如果不是九年一貫制，未來小升初也將面臨極大的不確定性。
③ 普高：錄取率逐年下跌，未來能擴招多少？
解決了小升初，還有一關中考。
過去10年，每年廣州普高錄取人數都在5-6萬，普高計劃錄取率，其實每年都在下跌。
以去年爲例，45%的孩子被分流，阻隔在普通高中門外。
而未來10年，隨著小升初人數暴增，一個嚴峻問題擺在眼前，普高擴招多少人？
參考今年的數據：
2024年廣州中考體育報名人數是12.9萬人，比去年多了5000人。
今年廣州新辦學的高中則有9所，預計新增學位約5000個。解了燃眉之急，但未來要大幅增加，仍然是個難題。
而如果初中就被分流，那就更難了。
恰如小紅書上一個家長的評論：“你以爲我雞娃，爲了上985、211嗎？只是爲了娃能上高中，不要初中就被分流”。
值得一提的是，這條留言吸引了數千個點贊，足以說明家長們目前普遍的擔憂。
而這也是目前大家，追求優質九年一貫制的根本原因。
說到這裏，房産君來做一個簡單總結，這會是你買房最直接的邏輯。
其一，明年孩子要上學的朋友，現在就要開始未雨綢缪，買房要買學校已經開學，有確定性的樓盤。
其二，未來小升初、普高錄取會是一道坎。九年一貫制，尤其是優質九年一貫制的含金量，將大幅提升。
簡單來說，擁有優質九年一貫制，才是一個房子真正的價值利器。
不過，話雖說如此，但要完全符合這兩個需求，選擇還是不多。
雖然目前廣州在售/待售新盤，多達531個。
但配建/對口九年一貫制學校的，其實寥寥無幾。
按照比例來看，選擇機會其實只有6%。
如果單純爲了學校，還容易挑。
比如開頭我們說到的，五一前夕就有不少新盤公布了學校。
但你再看看，哪一個不是千萬+的豪宅？光是預算就攔住了多少眼饞的人。
所以，難道500萬以下，就真的沒有好的選擇？孩子教育，安心居住和生活品質，無法做到既要又要還要？
其實也並不是，這幾天趁著五一的節點，我們認真盤點了一遍，發現還是有不錯的選項。
比如，在南站、萬博大商圈內的星瀚TOD，就很值得多看幾眼。
原因在于，它擁有公立九年一貫制廣外附，而且是5年成熟大盤，學鐵商都是大牌，而且性價比也能打。
九年一貫制廣外附到底有多牛？
說到星瀚TOD，最拿捏買家的，自然是它自帶的優質教育體系：均已開學的悅美樂（星瀚）幼兒園、公立九年一貫制廣外附。
畢竟，其背靠的是名氣斐然的廣外集團。
廣外集團的實力有多牛？它開辦的廣外外校，已經打過樣：
而作爲廣外集團成員校，星瀚TOD的廣外番禺實驗學校，骨幹管理團隊也都是由廣外派出，擁有10-25年成熟教學管理經驗，師資、管理實力都不容小觑。
其中更吸引家長們，則是它的外語特色教學。
每天都有英語課，而且采用了私立朗文新思維的英語教材，80%香港私校都在用，也是內地一些國際學校的教材。
值得一提的是，廣州的頂級私立，大多都是主打外語特色，費用相當高昂。
根據今年的調查，學費最貴的外語特色私校，要去到18.5萬/年，最便宜的也要3-4萬/年。
而廣外番禺實驗學校屬于公辦學校，九年義務教育“0”學費（注：不含夥食住宿費等雜費）。
就算對比學費最低的外語特色私立，9年下來也能省下至少30萬。
此外，學校已開辦2年，而且今年小學開設1-6年級，初中開設7-9年級。
加上，星瀚TOD是現樓/准現樓，大幅緩解了著急讀書的家庭的燃眉之急。
當然，除了教育這張明牌，星瀚TOD吸引廣大剛需客的，更在于它的全能以及成熟。
作爲一個5年成熟大盤，其從地鐵、商業、生活品質、性價比各個維度的附加值，都狠狠抓住了剛需買家的痛點。
比如說，地鐵。
同樣是地鐵盤，大家到底有啥不同？
最近廣州每天都是暴雨天，需要靠地鐵通勤的朋友，都能直觀感受到“差異”👇
相比普通地鐵盤，星瀚TOD不僅高速地鐵22號線上蓋，而且做到“地鐵入戶”。
其設置有搭地鐵歸家專屬通道，從地鐵A2口（已開通）、B2口（即將開通）出來，直接搭乘電梯，即可通達社區閘口。
下再大的雨，也不用怕被淋濕，甚至，未來你還可以在商業廣場，逛完街、吃完飯，再悠閑地走回家。
同時，通過高速地鐵22號，現在可直通廣州南站、番禺廣場，通過換乘，3站暢達海珠、5站珠江新城。
未來全線開通後，則可4站到白鵝潭，享受太古裏、萬象城等繁華商圈配套，並一線直達廣州火車站、白雲站TOD、白雲機場等樞紐中心。
基本只需1次換乘，即可無縫對接2、3、5、11、13、14、18號線，串聯越秀、荔灣、白雲、天河大部分的板塊。
不管是你在哪上班，想去哪裏，通勤都足夠便利。
比如說，商業。
其整個小區，擁有約1.5萬㎡的社區商業，北區有底商、肉菜市場，南區則有地鐵商業廣場、商業街，以及多層的商業高街。
每一戶的業主，樓下都配套有商業，平時穿個拖鞋，下樓就能逛街、吃飯。
其中，與地鐵A2、B2出口連通的商業體「星瀚裏」，最近麥當勞、大參林等品牌商家，已舉辦意向入駐簽約儀式。
衆所周知，麥當勞的選址一直很嚴苛，其甚至擁有一本厚達千頁的規範手冊作爲指導，以保證選址的萬無一失。
能被麥當勞選中，說明其地段、人流，是經過精心挑選，得到認可的。值得一提的是，星瀚裏開售在即，對于想買鋪的朋友來說，是一個機會。
而居住在這裏的業主而言，也意味著，馬上會有更加豐富的消費場景。
而且，除了星瀚裏，項目已經開放的商業街，目前已經有不少商家進駐。
平時，逛街、買菜、吃飯，都可以一站式搞定。
對于有便利生活，有高追求的朋友，去星瀚TOD逛一趟，相信都會很容易被打動。
比如說，居住氛圍。
經過5年的成熟叠代，星瀚TOD已經有超過1900戶業主收樓入住。
生活氛圍，已然非常濃厚。
樓下的園林、遊樂區，到處都是嬉鬧玩耍的孩子，惬意漫步的大人......這種氛圍的萦繞，也是目前大部分的新盤，都難以媲美的。
即便是新業主，也能很快融入社區的生活。
此外，氛圍成熟之余，項目也還在不斷打開更多新的版圖。
比如，目前南區新品樓王2棟樓下的園林，目前也正在如火如荼打造中，很快會有全新的呈現。
而産品方面，最近項目也在生活場景上，做了一些新的叠代升級，帶來更加豐富、多元的選擇。
追求高性價比的朋友，可以看看北區【臻境】的三四房。
總價240萬買約85㎡江景三房，340萬買約112㎡南北對流四房。
低預算成本就能撬動優質學校、地鐵現房，對于孩子著急讀書，追求上班通勤便利性的朋友，相當友好。
當然，戶型空間感、舒適度都蠻加分。
建面約85㎡三房，全屋大開窗設計，采光通透性都頗爲優秀。
而且，部分高層還能望江。
空間設計上，還有很多適配年輕家庭的設計。
比如，LDKG餐客廚陽台一體化設計，擁有約3.5米的收納空間，你不用再斷舍離，家裏的雜物、手辦、書籍等放得下。
比如，西廚島台與餐廳相連，愛咖啡或紅酒的朋友，多了一處休憩的場景。
又比如，+1靈動空間的設計，則給足你自由規劃臥室、書房、茶室等多功能區的權利。
左右滑動，查看更多樣板間示意圖
建面約112㎡四房，則做到四開間朝南、南北對流。
LDKG一體化設計，南向擁有約8米大橫廳，即便是家庭聚會，也能擁有舒展、陽光滿滿的霸氣寬廳。
同時，每個房間都有大飄窗，就連餐廳也做了飄窗，大幅提升了通透性。
約112㎡樣板間實拍
更特別的是，奢闊的主套與兒童房相鄰，空間靈動設計，可滿足家庭不同階段的“成長性”需求。
比如下面這三種模式，就統統都能實現👇
二胎或三代同堂的家庭，追求極致空間、景觀，則可以看看17棟江景複式。
其推出的建面約98㎡戶型，就擁有開闊的江景視野。
天氣好的時候，東南向能看見萬博CBD，北向則能望珠江新城、廣州塔。
五一期間，即將開放【江墅】江景複式樣板間，感興趣的朋友，可以直奔現場去感受一下。
這批産品，最大的特色是，真複式、約5.8米挑高。
廣州容積率新規，早已規定建面＜144㎡的複式住宅，不能通過中空實現“面積增值”。換句話說，像星瀚TOD這樣的5.8米挑高，早已是絕唱，不會再有。
而且，除了稀缺性，空間感也拉滿。
雙層的居住空間，可實現四房兩廳三衛，滿足三代同堂、分層而居。
加上采光優秀，每個空間都足夠通透明亮。
陽台、客廳都是挑高約5.8米，相比其普通平層住宅，單層高約2.8-2.9米，其舒適感更勝一籌。
首層，約3.5米開間客廳，連接觀景陽台，陽光、景色統統不請自來。
而二層拓展空間，你既可以留白，與首層一起形成“墅級”的約5.8米高廳設計。
當然，也能隨心自由打造成一個三進式大主套。
臥室、衣帽間、幹濕分離衛浴，統統可以布置妥當，空間感一覽無遺。
同步在售的，還有南區2棟樓王，建面約86㎡、112㎡南向三四房。
其除了近地鐵、近商業廣場，更擁有南向超百米的樓間距。
效果示意圖
所以說，這個五一，如果要選一個剛需必看盤，房産君也會把這一票，直接投給星瀚TOD。
因爲，從教育、商業、交通綜合來看，它素質絕對夠高，而且每一點都很難拿捏剛需買家的心巴。
同時，五一期間，現場還有豐富的優惠福利，來訪就可以參與抽獎，成交有機會得價值3萬元的米家新品補貼，百分百中獎，感興趣的朋友，千萬別錯過！
