綜合整理自：槐蔭法院

租客拖欠租金，房東爲催租給房屋上鎖是否可取?鎖門期間造成的損失誰來承擔?

案情回顧

錢某租賃王某所有的一套房屋，雙方簽訂房屋租賃合同約定：房屋租期自2022年6月1日起至2023年5月31日止，租金2000元/月，按季度支付;如錢某拖欠租金超過兩個月，王某有權解除合同，並要求錢某支付違約金2000元。錢某支付了第一季度房租6000元後，便未如約支付房租。王某多次催租未果，便于2023年6月1日將房屋上鎖，並通知錢某限其三日內騰空房屋。但由于王某未開鎖，錢某未能按時搬離，直至2023年7月10日王某打開房屋門鎖後，錢某才清空物品。王某認爲，錢某未按時騰房導致其另行出租房屋後不能按時交付房屋，由此産生違約等損失，故將錢某訴至槐蔭區法院，請求判令錢某向王某支付拖欠的房租18000元，支付違約金2000元，支付2023年6月1日至2023年7月10日未能及時騰房造成的損失5000元。

錢某辯稱，其因疫情經營困難才欠付房租，根據國家政策，王某應減免部分房租及違約金，且未及時騰房是由于王某不開門鎖導致，損失不應由其承擔。

本案的爭議焦點有二：一是錢某應否支付欠付租金18000元及違約金2000元;二是錢某應否支付未按時騰房的損失。

關于爭議焦點一，雙方合同約定錢某租賃王某房屋一年，租金每月2000元，錢某已支付3個月房租，剩余9個月共18000元未支付，該18000元錢某應向王某支付。合同明確約定欠付租金超過兩個月的應支付違約金2000元，錢某拖欠房租已近一年，故其應依約承擔違約責任。錢某主張因疫情影響，其經營出現困難，應酌情減免部分房屋租金及違約金。王某對此不予認可。法院認爲，依據發改投資規【2020】734 號《關于應對新冠肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導意見》第二條第三項，錢某承租的案涉房屋爲非國有房屋，國家政策對于該部分房屋以鼓勵出租人在雙方平等協商的基礎上，減免或延期收取房屋租金爲主，相關政策對案涉房屋的租賃僅有指導作用，並不具有強制拘束力。王某作爲房屋出租人，對于錢某提出的減免主張不予認可，錢某亦未提交證據證明疫情對其經營所産生的實際影響，故對于錢某的該主張，法院不予采納。

關于爭議焦點二，王某要求錢某支付未及時騰房造成的損失5000元。根據雙方提交的微信聊天記錄可知，錢某未及時騰房是由于王某給房屋上鎖，並在錢某要求王某開鎖搬離房屋後仍未開鎖導致，由此造成的損失，應由王某自行承擔。王某作爲案涉房屋的出租人，其欲另行出租時需保證案涉房屋能按時交付，其在案涉房屋尚未交接完畢時就將案涉房屋另行出租，造成交付不能其應當承擔相應責任。故對于王某的該項訴訟請求，法院不予支持。

最終，槐蔭法院依法判決錢某支付王某房租18000元及違約金2000元，駁回王某的其他訴訟請求。判決作出後，雙方均未上訴，現該判決已生效。

《中華人民共和國民法典》

第五百六十二條

當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百七十七條

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百七十九條

當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。

筆者觀點

房屋租賃合同糾紛是生活中較爲常見的糾紛類型，租賃雙方産生糾紛的原因往往是由于缺乏溝通和法律意識造成。爲了預防和減少這類糾紛，首先我們要明確租賃雙方的權利義務。房屋租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在房屋租賃合同履行過程中，承租人負有依約支付租金的義務，出租人負有保持租賃物符合約定用途的義務與責任。承租人遲延支付或欠付租金構成違約，需要依約承擔違約責任。房屋租賃合同因此解除的，承租人應當及時騰空房屋交還給出租人，出租人也應配合騰空及接收。其次，租賃雙方在産生爭議時，應當及時溝通，積極協商，相互配合，一方出現違約後，守約方一方面要依法維權，另一方面要采取適當措施防止損失擴大，否則不得就擴大的損失請求賠償，采取鎖門、斷水斷電、擅自搬離等私力救濟的方式存在很大法律風險，應當避免。本案中，出租人在房屋租賃期限屆滿後對租賃房屋上鎖，且經承租人要求開鎖搬離後仍未開鎖，導致承租人無法及時搬離，由此造成的損失應由出租人自行承擔。