昆明樓市進入改善時代，已經是不爭的事實。

從供應端，産品面積越做越大，總價也越來越高，昆明各大板塊均出現高端改善化迹象。從需求端來說，更多的人開始追求面積更大、環境更好的房子。

不過，可能很多人還沒有意識到，在樓市激情內卷之下，昆明有一類房子越來越稀少，未來可能有錢也很難買到。

沒錯，就是洋房。

滇池實景

臨滇洋房，正以肉眼可見的速度去化

越來越多的購房者開始發現，昆明洋房的可選範圍好像越來越小了。

根本原因在于，洋房供應減少、消化速度正在加快，供銷比已經降至低點。

克而瑞數據顯示，2019-2021年，昆明洋房供銷量維持100萬方以上高位運行，高峰時年供應接近150萬方，22年供銷“攔腰”減半，23年繼續縮水，供應下降63.21%，僅有11.44萬方洋房新品入市，還不及2019年的十分之一。

圖源：克而瑞數據

再看成交情況，受市場低迷影響，2022年起昆明洋房成交有所下滑，但由于供應端降幅更大，整體市場出現了供不應求的情況，供銷比從2022年的0.48，降至2023年的0.33，爲近五年最低。

而進入2024年，不少洋房項目都進入了尾聲。目前，昆明在售洋房項目不足20個（包含疊墅/疊院），如果按純洋房墅區項目來算的話，則只有個位數在售。

尤其是臨滇洋房，基本到了“只出不進”的純消耗狀態。

這與環滇池開發的治理管控更趨嚴格有直接關系。

早在2017年公布的《昆明滇池國家旅遊度假區控制性詳細規劃梳理完善方案》中已經明確：滇池度假區海埂片原則上不允許新開發居住項目。2022年，《雲南省滇池湖濱生態紅線及湖泊生態黃線“兩線”劃定方案》再加碼，滇池沿線的開發受到了嚴格控制。

滇池實景

公開資料顯示，2023年度度假區共有存量住宅用地29宗，其中海埂片區僅有9宗存量用地。而事實上這幾宗存量用地均已“名花有主”，基本上是目前在建或者待建項目。

而在昆明市公布的土地立等可供的範疇中，其中滇池度假區範圍內僅有3宗，且兩宗位于大漁片區，海埂片區僅有1宗，用地性質爲商服用地，規劃上就不滿足開發爲低密社區的硬性要求。

明顯，從片區土地現狀來看，實際上已經宣告了海埂片區目前以及未來基本無地可賣的事實。

不難預見的是，在改善需求旺盛、土地持續斷供的背景下，未來度假區海埂片區新增洋房供應還持續縮減，供需矛盾還會進一步突出。

龍湖作爲海埂片區存量土地的“大戶”，最近幾年接連推出了“海埂三子”——龍湖·山海原著|禦景、龍湖·攬境、龍湖·山海原著|上宸，以不同人居業態，共同構築起滇池度假區罕有的低密人居大城，爲昆明富人實現人居進階。

龍湖·山海原著|上宸作爲臨滇純墅區，不僅源自純粹低密的土地的資源占有，更源于供求關系的極度不平衡以及産品本身具備的臻貴實力。稀貴，就已決定了其價值不可估量。

彙聚層峯資源，以高階配套回應山海生活

海埂大壩實拍圖

我們說，豪宅置業的原則是先選板塊，再選産品。

板塊選對，事半功倍。

環滇板塊占地360平方公裏，其中僅18平方公裏才稱爲度假區。論板塊稀缺性，昆明很難找出第二個能與之相提並論的板塊。

對望山海，不僅因其獨特的宜居天賦，還源于區域明確的功能規劃，城市鼎配資源的集中。

雲南民族村

全昆明找不到比度假區更強的體育運動配套了，紅塔體育中心、海埂體育訓練基地、滇池高爾夫、雲湖帆船基地、馬術基地……哪個拉出來不是有響當當的名氣？

雲湖帆船基地

海埂基地作爲亞洲一流的高原體育訓練基地，早在2015年就被命名爲國家級綜合訓練基地，經常吸引到國家隊、各路中超球隊來此訓練。而南方第一塊專業冰場，就在紅塔體育中心，足球訓練基地、冰上運動中心、恒溫遊泳館、保齡球館、網球館等一流運動設施，讓多巴胺得以充分釋放。

多次獲得年度“亞洲十佳高爾夫球場”、“中國十佳高爾夫球場”、“中國十佳高爾夫球會”、“中國三十佳必打球場” 等殊榮的滇池湖畔高爾夫球場，可是多少高爾夫球愛好者的夢想天堂。

滇池湖畔高爾夫

生活不止于自然甯靜和活力運動，同樣也有著缤紛煙火氣息，其中昆明城市文化地標、昆明商業頂流——公園1903就位于度假區。

1:1複刻的凱旋門、歐式的福音禮堂、雲湖音樂噴泉……這裏吸納著一切精尖端、高熱度、厚文化的元素，是城市精英、外地遊客、頂流網紅跻身進入消費、打卡的商業勝地。

公園1903

漫步休閑、婚紗拍攝、網紅打卡、博主種草、年輕約會、親子娛樂......這是在公園1903每天都在發生的幸福場面。它還把「商業x藝術」也發揮到了極致，不僅擁有CGK昆明當代美術館的各類展，還有in廊藝術中心以及1903 space這樣的藝術推動組織。

此外，周邊彙集著雲南省委、中級人民法院等政要機關，兒童醫院、省中醫院等多個醫療配套，海貝中英文學校、衡水實驗學校等一線教育資源……

可以說，在昆明沒有哪個板塊能同時聚攏如此多的城市級配套，可謂“皇冠上的明珠”，而這也是高階人士看好度假區板塊價值的重要依據。

藏品加推，扛起終極改善需求大旗

高能級板塊匹配高能級産品。據說，很長一段時間，龍湖也沒想好到底要怎樣做這個項目。

曆經28次實地堪輿，500多張手繪圖之後，承襲終極改善標杆龍湖【原著】系的作品，龍湖·山海原著|上宸才得以誕生。它要扛起的，是昆明終極置業的大旗。

它深知，當高層開始向天空索取的時候，洋房社區一定是親地的，更少的住戶，更開闊的視野，建築不爭不搶，樹木恣意生長。洋房關注的不僅是房子本身，而是人與環境，人與住居，人與人的交流。

龍湖·山海原著B地塊實拍圖

于此，以僅約1.21的超低容積率，龍湖·山海原著|上宸只做疊墅、洋房兩種産品。純豪改定位的純粹性，首屈一指。

整個地塊呈矩形，四平八穩，更爲難得的是，地塊比鄰清水河，約2公裏處就是滇池水域。

項目在規劃布局上並沒有采用簡單的排排坐，而是結合外部景觀的同時，照顧到內部空間秩序，利用北高南低的緩坡地勢，保證了小區南北向優質采光，使得園區視線穿透，更多樓棟享受到大視野。

此次加推房源爲疊墅12棟，洋房1棟、11棟

這也意味著，頭排樓棟將擁有更爲優秀的視野面和更爲開闊的樓間距。

這一次，終于等來了頭排樓棟。據悉，近期應市加推的三棟樓，疊墅12棟，洋房1棟、11棟就位于地塊頭排，無建築遮擋，實現無界視野。

先來看疊墅。約172㎡起跳的戶型，最大305㎡，擁有大平層一般的居住感。

但買疊墅的意義，在于同戶型段裏，疊墅的實用面積比大平層要大得多：

比如，下疊層高約5.8米，可設計夾層，增加使用空間，酒窖、健身、茶室、娛樂室等，全面定制私屬生活。

下疊樣板間夾層實拍圖

因爲空間獨立性高，一切都可以變得自由隨心。可裝修成娛樂空間，也可以是親子娛樂室，或招待三五老友飲茶品酒，盡情的展現最純粹的自我，擁有一片獨立的放松領地。

下疊樣板間客廳實拍圖

約9.4米寬LDKG橫廳，帶來極致的采光面和視野面，室內空間更爲通透大氣。

上疊同樣爲獨立三套房設計，全家庭的生活主場、塔尖人群的私屬領地，親情互動溫情場景，在疊墅內可以自由切換。

上疊樣板間露台實拍圖

此外，上疊還有約60㎡露台，整個尺度已經不能用震撼來形容了。

此次加推的房源還尤爲珍貴，不僅是無界視野的優質房源，同時也是洋房的壓軸加推，錯過不再。

由于整個小區是純低密住區，洋房無需設置消防前室，加上又是一梯兩戶，得房率實在是高。

其中，建面約143㎡洋房公攤比僅16%，實際使用面積遠遠好于同面積段其他産品。

建面約143洋房標准層戶型圖

在戶型設計上，143㎡洋房並未一味追求空間使用率而忽視居住體驗，室內格局方正、動線流暢、功能分區合理、采光觀景視野通透，居住適度高：

建面約143㎡戶型創意裝修

超大開間橫廳，搭配約8.8米寬巨幕景觀陽台，尺度奢華、空間自由、視覺大氣。

南北雙陽台設計，以及每個臥室的飄窗，讓房間采光、通風、觀景性能優良，結合昆明四季如春的天氣，每天都如沐春風。

難得的是，143㎡洋房首層自帶花園，觀景陽台延展連接庭院。喜歡植物就擺弄花園，呼朋喚友就燒烤開趴，孩子們和貓狗都一定很愛它。

低密居所、高端生活，不是簡單的建材堆砌，也不是豪華品牌的秀場，打動精英客群的，是環境、生態、産品等一切要素的有機結合，並恰如其分地闡釋建築之美、人居之美。

結語

當前，昆明有部分大平層産品的售價與龍湖·山海原著丨上宸接近，置業者未實地探訪前，可能存在價格差不多、品質也差不離的認知。

但事實上，把普通大平層和度假區高端住宅比較，是對有限土地資源和生態資源的選擇性遺忘。

區位不可替代、産品難以複制、居住感受純粹舒適，未來也必將因稀缺更有價值。無疑就是搶入龍湖·山海原著丨上宸的理由。