在市場最冷清最低迷的時刻，房地産迎來了它近乎全面的放開。

房地産這個行業，很多時候你還真得把它當成是一個具有投資金融屬性的産品去看待，但凡你這樣看，很多時候很多東西，你反而看的更爲深刻。

這是房地産有區別于其他商品的最大不同。

畢竟戶口、買房決定著國人留在一個城市工作的門檻，也是你享受諸多社會資源的重要憑據，例如公立的教育資源、醫療和社保。

但房地産調控越多，房價反而越能夠逆勢增長。

以2018年爲例，根據中原地産研究中心統計，2018年全年地産調控政策加起來一共有450條，創下曆史記錄，平均每個工作日發布2條調控政策，比2017年多了200條。

面對如此高密度的調控，卻並沒有換來房價的下跌，反而一切在稀缺的加持下，房地産變得更火熱了。

有人這樣形容那個時代的瘋狂：從拿地開始，你最高多少價、最低多少價，都是地方說了算。然後開發商拿地，你多久之內是要開發要上市的，地方說了算。就連上市時候你賣什麽價格還是地方說了算。

2018年年末，樓市的調控從統一變成了因城施政，地方又重新有了松綁調控的動力。例如2018年12月26日，衡陽曾發布《關于暫停執行<關于規範市城區新建商品房銷售價格行爲的通知>的通知》，解除新房限價銷售。

但這條通知的通知，在發布不到24小時，衡陽就撤回了解除通知。

到今天，隨著我國房地産行業的整體下行，對地方來說，土地出讓金銳減是一個相當之大的壓力，尤其是疊加今天地方債務危機這樣一個特殊的時刻。

在越來越多的地方土地出讓金受到下滑的時候，越多的購房限制，可能只會加劇消費者的觀望情緒。

在這樣的大背景下，地方如何增收是一個很重要的話題。

一般來說，稅收和經濟之間的關系應該是，在經濟繁榮的時候，稅收的增長率應該超過居民收入增長，稅收增加。而稅收增加就意味著更多居民收入轉移給稅務部門，遏制消費需求。

經濟不好的時候，居民收入下降，但稅收減少的速度要比居民收入減少速度還要快。在稅率不變的情況下，稅收隨經濟周期自動地同方向變化，起著抑制經濟過熱或過冷的作用。

這是理想中的稅收和經濟的變化。

但實際情況可能變成了，經濟下行期征稅嚴格遵照法律，多征稅；上行的時候就寬松點，少征稅。

這一點，相信很多人最近都深有體會。

但今天的中國已經不再是20年前的樣子了，我們的GDP翻了10倍、消費品零售額翻了12倍、債務翻了17倍、上市公司規模翻了19倍。這個龐大的市場多年來養成的複雜的消費以及各種趨勢，幹預它不再那麽容易。

4月28日，成都宣布不再審核購房資格，這意味著這座擁有2100萬常住人口的超大城市，在這裏工作和居住的人們，不再需要購房社保等其他資格才能夠買房。

成都也許是第一家全面取消各種樓市限購的城市，但絕對不會是最後一家。

爲什麽？

因爲此時隨著市場的整體變化，人們不再熱衷于買房的時候，更多的限制，只會增加交易成本，反過來，取消購房限制，才是讓樓市最大市場化的做法。

這個時候如果再不回歸市場，那麽樓市真的可能就要面臨一個極大的承壓。

而樓市背後不僅僅是樓市，它在某種意義上，還曾是我國經濟增長的引擎，現在隨著宏觀經濟的壓力越來越大，任何能夠拉動經濟增長的舉措，促進地方增收的舉措，都不應該被放棄。

要把工具箱打開，要把工具用起來，而成都，絕不會是最後一家全面取消購房限制的城市。

這個時候我們已經沒有必要討論該不該了，而是應該討論，晚不晚的問題。

人的行爲通常來說都是基于一種預期，球來了你會下意識伸手，因爲伸手可以接住球，這是生物本能的預期。打字不看鍵盤是肌肉記憶帶來往哪裏敲出什麽字的預期；我們每天等公交和地鐵，也是因爲每天到來的班車讓你有了車總會來的預期。

買房還是存錢，也是類似的道理。

你把錢存銀行，是預期存銀行不會消失，且比花了好；你買理財産品，也是預期買了能夠賺錢；我們決定負債買房而不是租房，是預期這筆買賣不會太糟糕。

而今天，人們不再熱衷于貸款三十年買房，我國家庭存款裏躺著140多萬億，這一切消費行爲的變化，都基本上反映了越來越多人同一個預期：對未來不確定性的悲觀。

而這種預期的趨勢一旦徹底牢固，對宏觀經濟來說，幾乎是致命性的威脅。

今天成都宣布放開樓市限購，也是一樣的道理；寄希望于這麽做，能夠刺激人們買房的預期，這是放開的最重要的目的，放開樓市引導著個人和企業買房，或是繼續觀望，但眼下再觀望，也沒有什麽能夠利好的政策了。

畢竟，限制都沒了，又能如何利好呢？

但如今還在觀望的人們，大體上應該都是兩類，一類是期望房價繼續回調，一類就是純純口袋裏沒錢，或是認爲時機還沒到最佳時刻。

這是一個很大很大的預期轉變。

在地産、稅收、金融、個人和公司都面對著不同的預期改變，但相同的處境是改變可能會變得更快。

例如原來已經習慣了更多消費的國人開始更擔心自己的未來，從2017年底以來，我國城鎮家庭儲蓄存款比例從40%一路高歌猛進到今天的45%，儲蓄增多，借貸減少，消費自然也就變少。

而但凡有一個人少花了預期中的錢，就是另一個人收入的減少，而收入減少的人往往也不會選擇花更多，如此反複循環下去。

而取消購房限制，的確是來的有點晚了。

因爲今天人們的預期已經發生了極大的轉變，這個時候人們對房地産的預期也不再是漲漲漲，更多人甯願租房也不願意買房。

國人對未來的擔憂變成了赤裸裸的現實：年輕人能靠自己賺到足夠的錢買房嗎？

回顧曆史，2018年是一個分水嶺，“房住不炒”反而進一步刺激了買房熱情。

成都2018年3月開盤的西苑項目一共229套限價房，但申請者高達12705人，搖號中簽率只有1.3%。

社科院城市發展與環境研究所研究員王業強表示，限價措施長期使用讓更多加價二手房流入市場，在這樣的情況下，限價房買到就是賺到。

除此之外，原本公平分配的搖號也極容易演變成權力尋租的漏洞，當年6月5日，西安建設局、質監站等35名公職人員被集體免除公職，因爲他們在搖號中幫關系戶修改系統提前預定新房。

從“限價”到“剛需”，針對房地産的各種限制措施越來越密集，但補丁越多，漏洞往往變得更多。

長沙曾出台搖號細則，主要按戶籍年限和工作年限長短的順序對剛需購房家庭排名，看起來非常合理，但剛需選購結果名單上又湧現大量70歲以上的老人。

非市場化的限制，看似公平合理，但往往又是“按下葫蘆浮起瓢”。

如今，房地産經過十多二十年的調控，終于迎來了一個相對市場化的時刻，這能否拯救低迷的房地産銷售尚難說，但這一定是一個良好的開端。

賣地收入對地方的重要性不言而喻，根據統計局的數據，2011年當年全國賣地收入占地方財政比高達63.12%，到今天，像成都這樣的2000萬人口的大都市，2022年也超過了55%，對土地出讓金的依賴非常大。

在一定程度上，也可以理解爲什麽要讓成都來打響這第一槍。

盡管它稍晚了，但總歸是雖遲未到，至于市場會不會買單，只能交給時間給我們答案。

曾幾何時，沒人相信房價真的會被允許下跌。在這樣的預期下，自主購房者也成了投資者，花掉積蓄、負債百萬，畢竟這是看上去唯一可靠的投資。

在當時，沒有人覺得自己會接最後一棒，或者說，即使跌了自己也不會虧到哪裏去。

現在，水落石出。

end.

作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者。