一：簡要點評
核心賣點：容積率僅0.89，5層真洋房 4層疊拼，低密度，近地鐵，環境好，有産業，具備一定的稀缺性
樓盤問題：中鐵的口碑較差，品控有懸念，距離市區較遠，生活配套弱
二：具體信息
1、說片區：
該項目位于彩石片區，這裏距離濟南市區比較遠了，到奧體約13公裏，不過因爲這裏位于經十路以南旅遊路沿線，六山合圍，片區環境好；加上這裏是齊魯科創大走廊的核心位置，聚集了山東高等技術研究院、超算中心、中科院科創城、量子基地等高端的科創平台，片區南部也有職業學院、山東商職等高校，這裏未來會聚集足夠多的高精尖的就業和高收入人群；此外，該片區的居住用地都是“一類居住用地”，規劃的都是低密度的産品，以洋房+疊拼爲主，形成了比較純粹的改善居住舒適度的片區。
環境+産業+品質，這三者的結合才成就了這個片區。
當然目前片區配套還不夠完善，片區的産業還在落地建設中，不過這裏的宣傳沒有只停留在口中，而是在行動中不斷推進，這裏需要時間在來完成自身的蛻變。我個人是看好彩石的。
2、說樓盤：
位置：中鐵住宅組團在彩石的位置比較優越，北側靠著經十東路，東側是超算中心，南側是山體。今天分析的中鐵閱麓府項目距離經十路的8號線地鐵口約300米，東門口就是公園。
産品：該地塊容積率僅爲0.89，現在很少有容積率低于1.0的住宅地塊了，共204戶，車位235個，規劃了11棟5層洋房，11棟4層疊拼。一層是帶下躍帶院子，頂層帶露台。項目配有下沉庭院，含有健身中心、泳池等；樓間距主要在22-27米。洋房和疊拼均爲毛坯，預計2025年6月份交付，目前所有樓棟已封頂已取證，物業爲中鐵慧生活，物業費洋房2.14，疊拼爲3.52。學校是曆城二中禮軒學校東校區（中小學），附近有私立新航外國語學校；附近有規劃商業綜合體，只是目前還未建設，建成時間未知。
【戶型信息】
一、洋房：
143㎡四室兩廳三衛；172㎡四室兩廳三衛；194㎡四室兩廳三衛
二、疊拼：
上疊215㎡三室兩廳四衛；下疊242㎡四室兩廳四衛
【層高】
疊拼：1樓3樓：3.3米；2樓4樓：3.1米；負一樓：6米
洋房：3.15
【院子】
一、洋房
一樓下躍面積：130-210㎡，層高：6米
院子面積區間：
143㎡：56㎡，擴大院120多㎡
172 ㎡：58/76㎡
194㎡：67㎡
頂層露台面積區間：38-45㎡
二、疊拼
上疊下疊都爲南北院，面積區間：下疊130㎡，上疊：南院24㎡，北院13/16㎡
【戶型面積】
一、洋房：
建面約143-172-194㎡全四房（一層爲底躍戶型帶院子，頂層爲頂躍戶型帶露台）
南向超大陽台約10.5-11.2米，半封，贈送一半面積，公攤在17%左右，綜合得房率87%-89%
二、疊拼：
下疊，一層+二層，建面約245㎡
南北雙院，小院面積100平左右，44平濟南最大采光井，地下空間如地上般明亮，下躍約198平，6米挑高可分割兩層，二層南向15米超大開間
上疊，三層+四層，建面約215㎡，首層3.3米層高，南北雙院，約8米巨廳開間，三層四層均爲南向15米超大開間。
【梯戶】
143一梯兩戶，172一梯兩戶電梯雙開私密電梯廳，194㎡一梯一戶（私梯入戶）。
戶型圖：
上疊的：
下疊的：
樓盤銷售節點：
待入市，預計4月份上旬首開，首開樓棟未定
目前宣傳價格：
洋房300-500萬
疊拼600-800萬
總結：
中鐵彩石組團土地是中鐵2016年高價拍得，溢價率199%，5宗地塊的綜合樓面價約1.3萬/平，成本非常高，中鐵高估了土地的價值和以後的市場，項目從入市就銷售困難，波折不斷，銷售價格一路走低。估計正式因爲此，中鐵閱麓府地塊脫離了原先的“中鐵城”售樓處，産品設計上也力求改善，大門、園林、外立面、戶型都和之前的産品有了明顯的提升。上邊說過了，彩石這個片區只有好産品，購房者才會買單的。沒有人會願意到離著核心區13公裏的地方買落戶的産品的。中鐵在彩石還持有好幾塊土地未開發，開發商是希望做出好産品迎合改善客戶的需求的，好擺脫銷售艱難的困境。
中鐵閱麓府的基本面是非常棒的，位于改善定位的彩石片區，片區環境好，也有向上發展的産業支撐；靠近經十路，附近300米處地鐵口，通勤會相對方便些；稀缺的低密度的設計，5層的洋房+4層的疊拼，這放到整個濟南都是難得的低密度住宅；最新的改善産品設計，大門挺氣派，外立面顔值高，配有下沉庭院和會所；中鐵實力雄厚，所有樓棟均已封頂。
但是樓盤也存在不確定性，中鐵的口碑之前比較差，這個項目的交付品質咋樣多少也有些懸念的，目前售樓處展示的還不錯，只是售樓處/樣板間裝修上明顯可以感受到中鐵的"審美"一般，奢卻不精，缺乏品味，好在這個項目是毛坯交付，精裝就真不敢給客戶推薦了。此外目前周邊生活配套較弱，畢竟彩石多低密度住宅，片區居住人口少，自然配套要弱些。
這個樓盤比較適合在附近工作的，以及追求低密度想要更好的居住舒適度的不那麽在意日常生活配套的，以及養老的客戶。
這個樓盤值不值得買，還得看入市的價格，看看啥價格入市吧，目前宣傳的價格個人感覺有些高，希望有個實在的價格入市。
中鐵閱麓府是預算250萬以上，追求外圍改善的必看樓盤之一。
項目實拍:
