2024年伊始，國內房地産市場依舊未能擺脫去年調整的步伐。據最新數據顯示，近兩個月來，國內百城二手住宅平均價格已連續23個月環比下跌，這一趨勢反映出市場調整的深度和持續性。

值得注意的是，多個城市的二手房挂牌量再創曆史新高，其中以重慶首當其沖，二手房挂牌量已超過27萬套，天津、西安、成都等地也突破15萬套，這些數字無疑加劇了市場的擔憂，顯示出當前房地産市場的疲軟態勢。

對于這一調整趨勢，其實早在幾年前，知名企業家曹德旺就已經作出了精准的預測。他曾直言不諱地表示：“房子說穿了就是一堆鋼筋混凝土堆起來的東西，早晚會貶得一文不值。”曹德旺的這一觀點，不僅揭示了房地産的本質，也預示了市場未來的走向。

與此同時，曹德旺還建議擁有兩套及以上房産的家庭，應盡快考慮把多余的房子出售掉，以避免陷入“賣不掉也租掉”的尴尬困境，從當前市場的實際情況來看，曹德旺的預測和建議都顯得非常准確和及時。

盡管當前全國各地的二手房市場挂牌量顯著上升，房屋銷售面臨困境，但一個不容忽視的事實是，如果二手房的業主願意將價格降低至市場價的80%，仍有可能實現交易。

然而，在這一過程中，高層電梯房（尤其是二三十層的建築）相較于多層住宅而言，其銷售難度似乎更爲突出，高層電梯房之所以難以銷售，主要有以下幾個原因：

01 高層電梯房公攤面積較大

公攤面積指的是整棟樓的産權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，對于電梯房來說，因爲需要配置電梯、樓梯間、設備間等公共設施，所以公攤面積較大。

以二三十層的電梯房爲例，業主通常需要承擔25-30%以上的公攤面積，這意味著，購房者在購買這些房子時，實際上只有約70%的面積是他們真正可以使用的。

相比之下，多層住宅的公攤面積要小得多，多層住宅通常只有樓梯間等基本的公共設施，因此公攤面積大約在15%左右，這意味著，購買多層住宅的購房者能夠享受到更高的得房率，即他們購買的面積中有更多的部分是他們真正可以使用的。

但是，公攤面積不僅影響購房者的實際使用面積，還會增加他們的經濟負擔。在購買了房子之後，業主需要按照公攤面積的比例支付物業費、取暖費等費用。因此，電梯房的業主需要支付更多的額外費用，購買二三十層的電梯房顯然沒啥性價比，不如購買多層住宅更加實惠。

此外，對于年輕人來說，他們更傾向于選擇多層住宅而非電梯房，這是因爲年輕人通常更加注重房子的性價比和實用性，他們更傾向于選擇價格相對較低、得房率較高的多層住宅，而不是需要承擔更高公攤面積和費用的電梯房。因此，我們可以預見，在未來的一段時間內，二三十層的電梯房將比多層住宅更加難以出售。

02 高層電梯房的安全隱患問題突出

一、高層電梯房的安全隱患

1. 火災風險

高層電梯房在火災發生時面臨著巨大的挑戰。一旦發生火災，電梯設備往往會立即停止運行，業主們只能依賴安全樓梯進行逃生，然而，二三十層的高度意味著逃生距離長、難度大，且隨著樓層的增高，煙霧和有毒氣體的積聚也會更加嚴重，進一步增加了逃生的難度。

2. 地震風險

在地震發生時，可能導致電梯設備損壞，使業主無法通過電梯快速撤離，同時，高層建築的搖晃幅度較大，也給業主的逃生帶來了極大的不便。

二、逃生及救援難度

1. 逃生難度

高層電梯房在火災或地震等災害發生時，業主們需要通過安全樓梯進行逃生。然而，由于樓層較高，逃生距離長，且可能存在煙霧、有毒氣體等不利因素，使得逃生變得異常困難，同時，部分業主在緊急情況下可能出現恐慌心理，導致逃生過程中的混亂和延誤。

2. 救援難度

對于外部救援而言，高層電梯房同樣帶來了不小的挑戰，火災或地震等災害發生時，救援人員需要面對高層建築複雜的結構和密集的樓層布局，這無疑增加了救援的難度，而且高層建築的搖晃和不穩定，也給救援工作帶來了極大的風險。

相比之下，多層住宅在應對火災、地震等災害時具有一定的優勢。多層住宅的樓層較低，業主們可以通過樓梯快速到達地面，大大減少了逃生的難度，同時，多層住宅的結構相對簡單，有利于外部救援工作的順利進行。

三、可以考慮的解決策略

針對高層電梯房銷售難度加大的問題，我們可以從以下幾個方面提出解決策略：

1. 提升建築設計質量

建築設計單位應充分考慮高層建築在應對火災、地震等災害時的安全性能，采取更爲先進、合理的建築結構和材料，提高高層建築的耐火、抗震能力。同時，應合理規劃安全樓梯的布局和數量，確保在緊急情況下業主們能夠快速、有序地疏散。

2. 加強消防安全設施

高層建築應配置完善的消防安全設施，如自動噴水滅火系統、煙霧報警器等，以便在火災發生時及時發現並控制火勢。此外，應定期對消防設施進行檢查和維護，確保其在關鍵時刻能夠發揮應有的作用。

3. 強化應急演練和培訓

物業管理單位應定期組織業主進行應急演練和培訓，提高業主在火災、地震等災害發生時的自救能力和心理素質。通過演練和培訓，業主們可以更加熟悉逃生路線和逃生方法，減少在緊急情況下的恐慌和混亂。

03 高層電梯房的拆遷可能性小

隨著時間的推移，那些二三十層的電梯房終將面臨老化的問題，但拆除它們卻是一項艱巨的任務，這主要是由于拆遷成本的高昂，使得許多地方在權衡利弊後，往往選擇不對這類電梯房進行拆除。

從拆遷成本角度來看，以一棟30層的電梯房爲例，假設每層住了4戶人家，那麽整棟樓就有120戶人家，如果進行拆遷，地方上就需要爲這120戶人家提供安置，以目前各地居高不下的房價情況來看，這筆拆遷安置款可謂是天文數字。對于許多地方來說經濟壓力非常巨大，相比之下，老舊的多層住宅拆遷成本相對較低，因此各地更傾向于選擇這類住宅進行拆遷。

此外，對于老舊的電梯房，由于其結構複雜，拆遷難度也相應增大。這不僅需要更多的時間和人力物力投入，還需要面臨更多的技術難題，因此，從技術和經濟兩方面來看，拆除老舊電梯房都不是一個容易的選擇。

那麽，面對這些老舊的電梯房，我們該如何應對呢？一種可行的方案是進行小修小補，以維持其正常運行，這自然需要電梯房的業主們共同分攤高昂的維修基金。

然而，在很多業主看來，住在老舊電梯房裏的體驗感並不好，不僅要面對設施老化的問題，還要承擔高額的維修費用，這無疑增加了他們的生活負擔。

因此，隨著時間的推移，那些經濟條件較好的業主，可能會選擇搬離這些二三十層的電梯房，他們會尋找更舒適、更現代的住房環境，以滿足自己的生活需求。

這樣一來，老舊電梯房中的業主結構將發生變化，剩下的往往是那些經濟實力較弱、無法搬走的業主以及一些外來租客。隨著高收入業主的搬離，這些電梯房所在區域的整體居民素質可能會下降，進而影響到整個社區的治安和氛圍。

由于維修基金的分攤壓力，那些留下來的業主和租客可能會面臨更高的生活成本，他們不僅要爲維修基金買單，還可能因爲房屋老化而面臨更多的生活不便。

因此，二三十層的電梯房最終可能會淪爲“貧民窟”，成爲城市中一道不和諧的風景線，這不僅影響了居民的生活質量，也可能對城市的整體形象和發展産生負面影響。

爲了應對這一挑戰，我們需要從多個層面出發，尋求解決方案。比如，各地可以加大對老舊電梯房的改造力度，通過引入社會資本、優化政策環境等方式，吸引更多的投資者參與到老舊小區的改造中來。同時，還可以加強對維修基金的監管，確保資金使用的透明和合理，減輕業主的負擔。

另外，業主們也應該積極參與到老舊電梯房的改造中來，他們可以通過成立業主委員會、發起募捐等方式，籌集資金用于小區的維修和改造，同時，業主們還可以積極提出改造建議，推動加大對老舊小區的關注和支持。

總的來說，曹德旺建議擁有多套房産的家庭出售多余房産是具有一定合理性和可行性的。在當前房地産市場形勢下，及時出售高層電梯房可以有效規避資産縮水風險、優化市場資源配置並促進房地産市場的健康發展。

當然，這一建議的實施還需要結合具體情況進行具體分析，包括市場需求、房價走勢等因素都需要綜合考慮。但無論如何，曹德旺的建議爲投資者提供了一個有益的參考方向，有助于引導他們更加理性地面對當前複雜多變的房地産市場形勢。