近段時間，有關房地産的會議和政策一個接著一個。

會議方面，有430、517，政策上，有降低首付比例、降貸款利率下限、降低公積金貸款利率、國家隊直接收購庫存。

結果也能看到，政策點燃了購房者，不少城市的市場火熱了起來，像北上廣等十余座城市，出現了售樓處人潮湧動的局面。

與此同時，開發商也沒錯過這個好時機，不斷加大銷售力度，有的在房價上給予優惠，想要趕緊把庫存清掉。

這種熱鬧的局面，給很多人造成一種樓市徹底活了的感覺，還有人預測，市場既然活了，那麽房價很快會止跌甚至回暖。

可這一切真就會這麽容易嗎？

在回答這個問題前，我們要先搞清楚本輪樓市進行深度調整的目的。

過去，樓市也進行過幾次調整，但當時調整的目的，其實是把房地産當做短期內刺激經濟的一種途徑。

可經過幾十年的發展，房地産積累了太多毛病，這點大家其實都心知肚明。

如果繼續這樣發展下去，等這些毛病一股腦全爆發出來，搞不好就是日本的局面，所以國家斷然不允許這種情況發生，這才有了本次調整。

也就是說，與過去刺激經濟不同的是，本輪調整，更大的目的在于防範風險。

回看2021年調整之初到現在，救市就沒停過，但在政策上，從來沒有一下子幹到底，都是像擠牙膏一樣，一點點來。

按照高層的說法，這種做法是爲了穩樓市穩經濟，讓房地産軟著陸，但按照外界的看法，就是托而不舉，我一定會救你，但不會讓你重新熱起來。

回到近段時間的政策上，目的其實是一樣的。

第一，現在除了少數城市還握著限購外，能用的政策實在是沒有多少了，所以只能從最基礎的政策上進行調整。

第二，去年基數高，顯得今年1~4月的數據有些拉胯，但不能否認，今年確實比去年難，而房地産這個支柱又不能不管，所以現在出台力度這麽大的政策，就是想繼續釋放一部分需求，要讓市場保持一定的活力。

另外這些政策，其實也符合高層想要穩樓市穩經濟，實現軟著陸的要求。

所以說，政策肯定有作用，但想要僅憑這個大招就把現在的局面徹底翻過來，實在是不太現實。

接下來，我們來看看具體的政策。

首付比例降至15%，這麽一調整，相當于把購房門檻又降了下來，可大家也不要忘記，首付比例越低，代表貸款金額越高，意味著還貸壓力更大。

我想，這是絕大多數人都能算清楚的一筆賬，因此相比于另外幾個政策，降首付對需求的刺激作用恐怕是最小的。

降貸款利率下限，這對購房者來說是個實打實的好消息。

上個周某和朋友一起吃飯，隔壁桌一對年輕夫妻就聊到利率的事情，對方說：“如果利率能再降，咱家房貸又可以少還三四百。”

很顯然，不論是還未購房的，還是已經買房的，對利率下降都是抱有很大期待的，畢竟與降首付不同，這可是真正意義上的減負政策。

再來說一說降低公積金貸款利率。

去年3月份，廣州公積金中心發布了一組有關于公積金貸款的數據。

數據顯示，2022年，在購買90~144平房子的購房者裏，有53.7%的人選擇了公積金貸款，90平以下的占比爲45.08%，144平以上的爲1.35%。

在年齡方面，30歲以下使用公積金貸款占比35.6%，30~40歲占比48.03%，40~50歲占比13.86%，50歲以上占比2.51%。

公積金貸款比商貸合適，但廣州這份數據已經充分說明，公積金貸款的覆蓋範圍並沒有我們想象中的那麽大。

很多人出于各種原因，沒法享受公積金貸款，因此降低公積金貸款利率的作用也是有限的。

最後是國家隊直接收購庫存，不少城市已經在今年年初就開始收購房産，比如青島和重慶，都收購了幾千套。

說實話，我很看好該政策，消化庫存的作用顯而易見，可現在的問題是，地方能收購多少？財政能不能吃得消？

也不是我悲觀，而是地方財政目前的情況就擺在明面上，如果不顧及一切去收房，庫存確實沒了，保障房也多了，但財政的爛攤子更大，這樣做是不是就有些本末倒置了。

所以到底要收多少，該怎麽收，肯定要結合當地的實際情況，這個情況不單單是庫存，還有財政。

總之，這幾個政策是大招，但還到不了扭轉乾坤的地步，就像前面說的，一是爲了穩住樓市，二是向外界釋放信號，國家一定會救市，政策方面的支持停不了。