沒有想到央企、地産一哥，保利地産也有信托項目延期了。

前幾天，興業信托發布了築地L001（保利發展）集合資金信托計劃延期臨時信息公告。從公告來看，這不是信托計劃第一次延期。

築地L001募集資金爲1.505億元，期限爲36個月，在2022年3月申請第一次延期，延到2023年5月，結果到期前1個月又延期了一年。今年，是時候還賬了，現在說要延期：最快也要今年下半年才能完成滿足退出條件。

今年3月底，信托計劃已向受益人分配1.34億元，約占總規模的89.08%。

信托資金投向的項目是保駿置業持有的廣州白雲區三元裏項目保利閱雲台。2019年8月，閱雲台入市預售，3個月後推出A區三棟住宅，主推是76-88㎡和104㎡戶型，2019年底價格出來了：4.5萬元/㎡，後面漲到了4.8萬元/㎡。

2020年8月，項目新組團入市銷售，主推79㎡、110㎡平層，以及97㎡和108㎡複式，價格去到了5-5.5萬元/㎡。

保利閱雲台，左是亞洲最大綜合樞紐，右是南粵名山，南下一路直通越秀CBD。這樣的樓盤應該不愁客源，但其實銷售去化足足花了4年時間，現在還有一點尾盤在售。賣得慢，很大程度上是價格、戶型和組團構成，尤其是超5萬的價格。

銷售慢，交付也慢，2022年10月才迎來首次交付，但項目啓動前已進行了資本運作。信托計劃有延期變得自然而然。

2019年5月，銷售前，保利地産借自家資本平台保利資本爲操盤手，一舉引入興業信托、中航信托、平安不動産和多家私募股權投資機構，其中包括有康美、美的、海天、立白在內的廣東民營投資。

按照預期，保利地産在今年4月底交付C區兩棟樓宇，但到期後項目施工仍僅完成90%。以及，5月底D區有2棟將會交房，進度則爲95%。不出意外，交付時間同樣還會延期。

在信托延期公告中，興業信托說，沒有如期完成退出，是因爲達成條件、按協議，項目需要實現經營性正現金流，才可退出，保利資本預計最快也要2024年下半年才能滿足條件。

關于經營性現金流，我們之前在提到了，保利地産經營性現金流惡化的問題。

所以，想要加快經營現金流轉正，保利地産不止是要加快降價避免承壓，也要加快施工完成交付。

“五一”前後，保利廣州異常火熱。趕在假期前，它在天河、海珠猛推了幾個項目。沒過幾天，市場開始說：廣州進入了保利時間。

前4個月，保利廣州全口徑、權益銷售額都超過了越秀，自2021年後重新回到了老大的位置。現在，保利廣州有31個樓盤在賣，6個做好了入市准備。

市場測算的數據更加直觀：市占率飙到15%。

前幾天，保利華南也開了一個會，官方給了一個數據：華南地區市占率25.4%。這是一個十分恐怖的數據。但這樣成績，保利背負了一身罵名，過去幾個月，在廣州砸盤式降價，一批買了房的業主深受煎熬。

有一次，開車路過從一個樓盤項目，售樓處擠滿了人，十分訝異：廣州樓市終于見底回暖，開始出手買樓。後面一查這個項目是：保利天彙，伴隨有另外兩個關鍵詞：降價、維權。

當時保利天彙降價幅度超過百萬，85折買房。大批買房的業主肯定不樂意，紛紛拿著黑字白板聚焦在售樓處。保利黃埔還有一個項目也是這樣。因爲這件事，保利也被請去喝茶了。

現在，保利廣州樓盤項目裏可能是：一半准業主，一半老業主。一邊爲了降價而來，另一個也爲了降價而來。

保利也很無奈。2023年下半年，保利曾經在全國70個城市做了次調研，問題很簡單：市場還有沒有需求？它得到的答案是：剛需和改善需求足以撐起十幾萬億的市場。

剛需的需求很簡單：降價帶動，改善的需求就是提高産品力。但廣州改善盤更加講究區位和地段，出了核心主城區，天河過了黃村，海珠過了廣州大道中，白雲不是山腳下，消費意願立馬下降。

如此案例比比皆是：大幹圍邊上的珠光海珠新城、中國鐵建西派粵府，三支香水道邊上的保利濱江和著、龍湖禦境、上馨華府，南海神廟周邊的越秀TOD星航、萬科黃埔新城。

我翻了下廣州賣得最好是剛需和剛改盤，2023年成交主力面積段是80-140㎡，總價在300-400萬元。

現在廣州的庫存去化壓力也很大，2023年還有1080萬㎡，去化周期17.2個月，尤其是增城、番禺、南沙地區。保利非主城區項目有22個，如果不降價加快去化，這些樓盤都要砸在自己手中的。

保利廣州現在已有去化之困。2024年前4個月，銷售金額、面積仍錄得同比下跌超過37%。一季度財報中，保利地産在建面積有8150萬㎡，待開發面積5758萬㎡。

那麽，一季度經營活動現金流虧損333億元，是一個不好的信號。