文/謝逸楓

5月17日，一組統計部門數據顯示，前4月新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，比上月跌幅擴大0.8%。銷售額28067億元，下降28.3%，比上月跌幅擴大0.7%。單月銷售面積、銷售額已經連續下降28個月。

前4月全國商品房價（平均價）9595元/平方米（一季度9421元/平），同比增速下降9.2%（一季度下降7.6%），跌幅擴大1.6%。前4月全國住宅銷售均價9900元/平方米（一季度同比下降9.50%），同比下跌6.7%，跌幅收窄2.8%。

筆者認爲，基于去年同期基數因素考慮，前四月除了施工面積、新開工面積、竣工面積、房企到位資金、土地購置金額、土地購置面積跌幅收窄外，其他指標呈現跌幅加深趨勢，說明目前房地産依然處于持續深度調整中。

市場指標跌幅擴大，其中開發投資額、商品房銷售面積、銷售金額、商品平均價。跌幅收窄的爲施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購置金額、土地購置面積、地價、房企到位資金、景氣指數。

總結今年前4個月房地産市場數據來看，充分說明當前房地産市場依然處于比較明顯的持續探低、調整過程中。市場調整，意味著需要進一步優化政策，尤其是要落實“統籌研究消化存量房産和優化增量住房的政策措施”。

第一是投資額，跌幅擴大。前4月全國房地産開發投資3.0928萬億元，同比下降9.8%（一季度下降9.5%）跌幅小幅度擴大0.3%，同比累計連續下降26個月，呈現繼續探底、築底的持續深度調整趨勢。

其中，住宅投資2.3392萬億元，下降10.5%（一季度下降10.5%），與上月持平。辦公樓1336萬平方米，同比下降0.8%,比上月跌幅擴大0.4%。商業營業用房2172萬平方米，同比下降11.9%，比上月跌幅擴大1.4%。

2013年-2023年全國房地産開發投資分別上漲19.8%、10.5%、1.0%、6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%，2022年-2023年均下降。前4月開發投資額跌幅有所擴大，說明政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。

總體看，目前房企銷售回款枯竭，商品房庫存積壓大量資金，融資困難，又要還到期債務，已經沒有資金再投資、拿地、新開工，況且存量債務化解與保交樓是當務之急，困擾後續房企的投資能力。

前4月房地産開發投資跌幅擴大，主要是受銷售端、債務端、資金端、庫存端四重影響，投資力總體處于萎縮狀態，政策效果不明顯。要破解投資開發萎縮的難題，就需要在這四重因素加大政策力度。

目前中國房地産市場整體尚未修複，房企投資意願較低。首當其沖的是土地市場低迷，土地購置金額、土地購置面積持續下降、融資協調機制推進緩慢，其次2023年以來的“三大工程”無法快速轉變成有效新投資、新需求。

按照物業類別投資上看，商業營業用房同比跌幅明顯，且跌幅較上月擴大，商品住宅投資與上月持平，辦公樓同比跌幅擴大，跌幅較上月擴大0.4%。住宅投資占總投資比重超過75%，說明住宅依然是房地産市場最主要的投資。

按照地區區域來看，其中東部地區跌幅最小，但跌幅較上月擴大，下跌8.4%。中西部和東北地區跌幅均有不同程度縮小，西部地區變動相對明顯。房企在東部地區的投資比重超過63.0%，說明房企投資分化。

單月數據看，自2022年3月開始，單月連續下降26個月，呈現跌幅擴大。4 月開發投資金額8846億元，同比下降10.5%，降幅較3月擴大了0.4%。其中住宅開發投資金額6807億元，同比下降10.5%，降幅較3月收窄了0.9%。

由于對總體房地産投資帶動效果有限，房企投資進一步向核心城市聚焦，對三、四線城市投資信心持續減弱。政府在積極推動融資機制加快落地，實際獲得銀行貸款的項目及金額還有限，制約了房地産投資的平穩持續。

第二是供應端。前4月房地産開發企業房屋施工面積68.7544億平方米，同比下降10.8%（一季度同比下降11.1%、前2月同比下降11.0%），跌幅收窄0.3%，同比累計連續下降28個月，呈現投政策傳導到投資效果緩慢。

其中，住宅施工面積48.0647億平方米，下降11.4%，比上月收窄0.3%。辦公樓2.8473億平方米，同比下降8.0%，比上月跌幅收窄0.6%。商業營業用房6.0227億平方米，同比下降11.0%，比上月收窄0.8%。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋施工面積分別上漲16.1%、9.2%、1.3%、3.2%、3.0%、5.2%、8.7%、3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%，2022年-2023年均下降，已經連續下降超過2年，說明房企投資意願低。

單月數據看，自2021年8月開始，單月連續下降34個月，呈現底部未修複完成態勢，同比降幅擴大的趨勢，說明房地産市場修複非常緩慢。主要原因是去年基數高、新開工、竣工面積、商品房銷售面積的持續下降及商品房庫存不斷上升。

前4月房屋新開工面積2.3510億平方米，下降24.6%（一季度同比下降27.8%、前2月同比下降29.7%），跌幅收窄3.2%，同比累計連續下降31個月，呈現邊際改善效應，持續修複調整中，政策傳導到投資效果差，恢複緩慢。

其中住宅新開工面積1.7006億平方米，下降25.6%，跌幅比上月收窄3.1%。辦公樓708萬平方米，同比下降14.3%，跌幅比上月擴大3.4%。商業營業用房1442萬平方米，同比下降31.4%，跌幅比上月收窄1.4%。

房屋新開工面積累計同比增速已經出現了連續31個月的下跌態勢，主要是當前融對改善房企開工能力作用不明顯。近期一個新情況是，一些企業爲了控成本或考慮後續市場，在開工方面有所放緩節奏。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋新工面積分別上漲13.5%、下降10.7%、下降14%、8.1%、7.0%、17.2%、9.2%、下降1.9%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，已經連續下降3年，說明房地産出清進入深度調整階段。

前4月房屋新開工面積累計同比跌幅有所收窄，出現一定邊際改善，總體規模處于曆史低位。由于房企銷售回款下降、融資困難、庫存大、債務到期，目前房企拿地數據下降厲害，新開工的規模變小符合預期。

新開工延續了2023年以來低位運行的走勢，企業開工意願未有明顯的提升和好轉。主要是市場銷售疲弱，企業現金流壓力未緩解。過去幾年的集中供地中接近半數土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修複。

目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫存，導致新開工數據跌幅擴大，主要和過去幾年房企購地面積、金額的數據下行是有直接關系的。房企的新開工項目的減少，及國企央企、城投的項目新開工緩慢。

單月數據看，4 月新開工面積6227萬平，同比下降14.0%，降幅較3月收窄了 11.4 %，降幅小于2023年二季度單月幅度。從絕對量來看，基本延續了2023年下半年以來的7000-8000萬平方米左右的開工量。

自2021年7月房地産開發企業房屋新工面積開始下降，單月連續下降34個月，呈現底部修複態勢，修複速度緩慢，政策傳導效果差。銷售的弱複蘇、市場根基不穩、購房信心低位、企業資金緊缺等種種原因導致新開工長期處于低位運行。

前4月房屋竣工面積1.8860億平方米，下降20.4%（一季度同比下降20.7%、前2月同比下降20.2%），跌幅收窄0.3%，同比累計連續4個月下降。去年表現亮眼的竣工面積未能延續增長勢頭，受到去年高基數的影響，降幅持續擴大。

其中住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%，跌幅比上月收窄0.9%。辦公樓521萬平方米，同比下降19.5%，跌幅較上月擴大12.7%。商業營業用房1375萬平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月收窄0.5%。

2013年-2023年全國房地産開發企業房屋竣工面積分別上漲2.0%、5.9%、下降6.9%、6.1%、下降4.4%、下降7.8%、2.6%、下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%，說明房屋竣工面積起起伏伏與保交樓的政策落實、去年同期高基數有關。

單月數據看，4月房屋竣工面積 3601萬平，同比下降19.1%，降幅較 3月收窄 2.6%。絕對量僅高于2023年4月、5月和7月。由于 2021 年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續負增長，按照2年-3年的工程進度來計算，當前竣工持續承壓。

房屋竣工數據出現下跌，主要是因爲最近幾年投資拿地減少和開工數據本身處于持續縮水的情況。一方面是一些銀行其實抵觸情緒很強，風控意識很強，部分資金到達項目的效率，影響交樓。另一方面是季節性、天氣的影響。

第三是土地端。前一季全國房土地購置面積、土地購置金額底部運行，跌幅收窄，土地購置面積累計同比下降5年4個月，連續下降64個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置金額的數據再沒有公布出來。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米、負增長19.5%。2013年3.88億平方米、增長8.8%。2014年3.33億平方米、負增長14%。

2015年2.28億平方米、負增長31.7%。2016年2.20億平方米、負增長3.45%。2017年2.55億平方米、增長15.8%。2018年2.91億平方米、增長15.2%。2019年2.58億平方米、負增長11.4%。2020年2.55億平方米、負增長1.1%。

2021年2.15億平方米、負增長15.45%。2022年1.00億平方米、負增長53.4%。2023年預計全國房企土地購置面積0.9億平方米，同比下降超過20%。從數據來看，房企土地購置面積跌破1億平方米，同比已經連續下降了5年。

第四是商品房銷售跌幅擴大，市場陷入低迷困局。前4月新建商品房銷售面積2.9252億平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積2.4507億平方米，同比下降23.8%。新建商品房銷售額2.8067萬億元，下降28.3%，其中住宅銷售額2.4453萬億元，同比下降31.1%。

前4月新建商品房銷售面積2.9252億平方米，同比下降20.2%（一季度同比下降19.4%、前2月同比下降20.5%），跌幅擴大0.8%，同比累計下降28個月，出現跌幅擴大的趨勢，說明銷售低迷，企穩基礎不牢固，處于築底階段。

前4月商品住宅銷售面積2.4507億平方米，同比下降23.8%（一季度下降23.4%），跌幅擴大0.4%。辦公樓銷售面積715萬平方米，增長0.5%(一季度增長11.9%），商業營業用房銷售面積1767萬平方米，同比增長2.9%（一季度增長4.8%，銷售回正。

新建商品銷售數據降幅有所擴大，值得警惕。預計全國將有新一輪積極去庫存的政策配套。同時近期杭州臨安、雲南大理對新房項目進行收購，即落實了“以購代建”模式，其有助于庫存數據更好的去化。

新建商品房銷售數據跌幅擴大，說明房地産市場有所下行加深。一方面是傳統淡季，市場銷售比較低迷。另一方面是需求政策的前期釋放完，政策效果持續力不強，出現青黃不接的情行。

按照物業類型來看，其中前4月住宅銷售面積同比降幅23.8%，跌幅擴大0.4%，辦公樓銷售面積與商業營業用房銷售面積，兩項指標同比保持上漲，漲幅有不同程度收窄。其中住宅銷售面積占商品房銷售超過80%。

按照地區區域來看，中部下降24.2%，比上月下降23.9%，跌幅擴大0.3%。其次爲西部下降20.3%，比上月下降19.3%，跌幅擴大1.0%。東部下降18.2%，比上月下降17.1%，擴大1.1%。東北下降14.2%，比上月下降14.3%，跌幅收窄0.1%。

2013年-2023年年全國商品房銷售面積分別上漲17.3%、下降7.6%、6.5%、22.5%、7.7%、1.3%、下降0.1%、2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%。商品房銷售面積已經連續下降2年以上，說明房地産調整周期拉長。

單月數據看， 4月全國商品房銷售面積6584.5 萬平方米，同比下降22.8%（3月下降18.2%），跌幅擴大4.6%，已經連續下降28個月，銷售規模有兩到三成的下滑。隨著高基數的影響弱化，跌幅有望顯著縮小。

單月數據看，4月單月全國商品住宅銷售0.56億平方米，同比下降 25.1%（3月下降21.9%)）降幅較3月擴大了3.2%，已經連續下降了28個月，住宅銷售面積已經下降到2.5成了，可謂是房子越來越難賣。

說明房地産市場底部企穩基礎不牢固，處于築底階段，市場仍處于持續調整階段。數據有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售下降基數比較高，預計房企調整價格，政策持續不斷利好，改善性的需求釋放，銷售會逐步收窄。

前4月全國新建商品房銷售額2.8067萬億元，下降28.3%（一季度同比下降27.6%、2月同比下降29.3%），跌幅收擴大0.7%%，已經同比累計下降28個月，出現跌幅擴大的趨勢，說明房企以價換量、産品結構性供應成爲市場主流趨勢。

前四月全國住宅銷售額2.4453萬億元，同比下降31.1%（一季度末同比下降下降30.7%），跌幅收擴大0.4%。辦公樓958億元，同比增長0.6%（3月末同比增長6.3%）。商業營業用房1762億元，同比增長2.3%（3月末同比增長1.5%）。

按照分類物業類型看，商品房銷售額跌幅擴大主要受住宅銷售額影響，住宅銷售金額同比跌幅較上月擴大0.7%，總體的跌幅仍然較大。辦公樓和商業營業用房兩項指標同比保持上漲，漲幅有不同程度收窄。

按照地區區域來看，中部地區銷售金額同比下降29.4%，跌幅擴大0.5%。東部地區銷售金額同比下降29.4%，跌幅擴大0.6%。西部地區銷售金額同比下降24.5%,跌幅擴大1.4%。東北地區銷售金額同比下降21.3%，跌幅擴大2.0%。

單月數據來看，4月全國商品房銷售金額6712億元，同比下降30.4%（3月末同比下降28.5%），跌幅擴大1.9%，均創 2017年以來3月單月最低值。目前房地産行業整體處于持續探底、觸底迹象、調整的趨勢中，銷售的壓力依然不容小觑。

單月數據來看，4月全國住宅銷售規模0.59萬億，同比下降29.2%（3月末同比下降25.5%），跌幅擴大3.7%，均創 2017年以來3月單月最低值。目前商品住宅銷售金額擴大，與市場以價換量有直接的關系。

第五是商品房庫存去化緩慢。4月末全國商品房待售面積7.4553億平方米（一季度7.4833億平方米、2月末7.5969億平方米），同比增長15.7%（一季度增長15.6、2月末增長15.9%），增幅擴大0.1%，庫存超2015年7.1853億平方米。

全國待售面積7.4553億平方米，其中住宅待售面積3.9088億平方米，同比增長24.5%（3月末23.9%），增幅擴大0.6%。辦公樓待5217萬平方米，同比增長10.5%（3月末11%），收窄0.5%。商業營業房1.4219億平方米，同比增長1.0%（3月末1.2%，增幅收窄0.2%。

4月末全國商品房待售面積約7.5億平方米，其中可銷售的面積，爲住宅、寫字樓、商業營業房，大部分是現房的，少部分退房的，少部分期房的，多爲待交付與賣不出去的房屋。另外是可不銷售的面積（其他面積）1.6029億平方米。

商品房庫存總量處曆史第三高峰值，全國商品房去化周期達7.8個月，均突破曆史高點。由于商品房庫存量繼續上升，銷售回款枯竭，導致房企資金周轉問題非常嚴峻，現金流告急傳導資産貶值風險，債務集中到期，面臨較大的債務風險。

商業庫存去化作期超過36個月，較上月略有拉長，房庫存去化壓力依然較大，庫存規模已經超過2014年的水平。商品房待售面積在2015年創曆史第二最高，2016年開始下降，2020年下降到4.9850億平，2023年庫存已經快達到2016年的水平。

4月末7.4553億平方米、一季度7.4833億平方米，超過2015年，曆史第三高峰。2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米、2018年5.2414億平方米。

2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2023年6.7295億平方米，回到6億平方米的2016年水平。2023年末全國商品房待售面積6.7295億平方米，同比增長19.0%。

商品房庫存創曆史新高，說明房子的供應多，房子賣不出去。與過去的高庫存不同的是，這兩年房企投資拿地的萎縮狀態有關系，與保交樓的政策有關。保交樓的政策推進，現房沒有按時交付，少部分是退房的，導致庫存持續上升。

第六是價格跌幅擴大，穩房價需加緊。前4月全國商品房價（平均價）9595元/平方米（一季度9421元/平），同比增速下降9.2%（一季度下降7.6%、前2月下降9.0%），跌幅擴大1.6%。值得注意的是環比上漲1.8%。

單月來看，4 月全國銷售均價同比下跌10194.7元/平方米，同比下跌9.9%（3月下降9.3%、2月下降9.0%），同比連續4個月下跌，跌幅擴大0.6%。環比已經連續下跌9個月，首次止跌上漲，環比上漲 6.8%。

2023年全國商品房銷售均價爲10437元/平方米，同比上漲6.4%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年商品房銷售平均價分別上漲7.7%、1.3%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%。

前4月全國住宅銷售均價9900元/平方米（一季度9779元/平方米，同比下降9.50%、前2月下降8.6%（8.58%），同比下跌6.68%，跌幅收窄2.82%。值得注意的是環比上漲1.23%。

單月來看，4月全國住宅銷售均價10656元/平，同比下降 9.6%（一季度同比下降8.5%），同比連續4個月下跌，同比降幅較3月擴大了 1.1 %。環比已經連續下跌9個月，首次止跌上漲，環比上漲7.6%。

2023年全國住宅銷售均價爲10864元/平方米，同比上漲6.6%，連續上漲12個月，呈現收窄趨勢。2013年-2023年年住宅銷售平均價分別上漲7.73%、1.41%、8.79%、11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%。

總體看，房價跌幅處于擴大的不良好態勢，一方面是市場以價換量的趨勢不會，另外一方面是市場結構性的影響，低價盤大量集中上市。現在對于價格的分析和判斷非常關鍵，影響到後續周期的判斷，至少市場信心開始處于修複的狀態。

第七是房企到位資金跌幅收窄，邊際改善效應。前4月房地産開發企業到位資金34036億元，同比下降24.9（一季度同比下跌26.0%），比一季度收窄1.1%。已經累計下降3年4個月（40個月），說明房企資金狀況令人擔憂，沒有明顯改善。

其中國內貸款5583億元，下降10.1%（一季度下降9.1%），跌幅擴大1.0%，銀行貸款謹慎態度不變。利用外資9億元，下降46.7%（一季度下跌11.9%，跌幅擴大34.4%。自籌資金11736億元，下降10.1%（一季度下降14.6%），跌幅收窄4.5%。

定金及預收款10002億元，下降37.2%（一季度下降37.5%、前2月下降34.8%），跌幅收窄0.3%。個人按揭貸款4953億元，下降39.7%（一季度下降41.0%、前2月下降36.6%），跌幅收窄1.3%，主要是4月住房銷售降幅收窄。

國內貸款跌幅擴大、自籌資金跌幅收窄，說明融資政策能惠及的房企、項目數量非常有限，但是一定程度改善了房企資金面。房企資金來源中持續惡化主要受商品房市場銷售低迷影響的定金及預收款、個人按揭貸款下降幅度大。

房企資金壓力是房企縮減投資、拿地、新開工、緩竣工、延期交房的主因。房企資金有所改善不明顯，主要原因國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，並且下降幅度大，導致房企現金流緊張。

支撐房企現金流的主要是銷售回款，包括定金及預收款、個人按揭貸款，連續下降32個月。受銀行謹慎態度、銷售下降影響，銀行貸款、定金及預收款、個人按揭貸款跌幅大，這三項指標代表的是房企從銀行貸款能力和發債、現金流能力。

反映出金融機構對房企風險擔憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現金流。說明房地産市場處于繼續探底、調整、下行階段，風險壓力存在。房企自籌資金同比跌幅有所收窄4.5%，高于其他資金來源，房企融資面臨較大挑戰。

第八是國房景氣指數跌幅擴大，市場預期不樂觀。2024年4月國房景氣指數爲92.02，已經連續連2年4個月（28個月）跌破100，繼續刷新2016年初以來國房景氣指數最低水平，可謂罕見，表明中國房地産市場依然在深度探底、調整中。

2023年12月國房景氣指數爲93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月末92.13、3月92.07、4月92.02。

國房景氣指數是判斷房地産市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標之一。國房景氣指數自2022年1月破100後，一直呈現持續下跌，邊際修複非常緩慢趨勢，呈現惡化的趨勢，說明目前房地産市場未見底。