文/謝逸楓

2024年3月21日，一份財政部門數據顯示，前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）5625億元，與去年同期（2023年1月-2月國有土地使用權出讓收入5627億元，同比下降29%）持平。

總體看，土地市場遠未達到 "頂峰"，卻已經穩住了持續下滑的趨勢，意味著最低點時刻信號來臨。土地是面粉，房子是面包，土地市場明顯升溫，意味著本輪房地産大幅調整可能已經進入尾聲，谷底已經到來的拐點迹象。

地價的穩定、土地和房地産相關稅收增長，暫時不意味著房地産市場已經穩定。因爲前2月土地市場沒有形成穩定的增長、上漲、高峰的趨勢，一二手房屋交易量、房價沒有形成穩定的上升趨勢。

居民收入（能力）和信心（房價不會持續下跌）恢複緩慢，爛尾樓與逾期交房及債務問題解決，購房者才不會擔心房價下跌，擔心交了錢買不到房子的預期。目前房地産市場未達到穩定和複蘇的狀態，充其量只能說是出現即將轉折的迹象。

2024年前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）是高還是低？按照2019年前2月-2024年前2月的國有土地使用權出讓收入來看，分別爲8047億元、6725億元、11236億元、7922億元、5627億元、5625億元。

按照2019年前2月-2024年前2月的國有土地使用權出讓收入增速來看，分別爲同比下降5.3%、同比下降16.4%、同比增長67.1%、同比下降29.5%、同比下降29%、同比微跌約1%。與去年同期基本持平，只少了2億元。

前2月全國土地和房地産相關稅收複蘇明顯，全部實現正增長。其中契稅同比增長6.6%，房産稅同比增長21.5%，城鎮土地使用稅同比增長10.9%，土地增值稅同比增長7.2%，耕地占用稅同比增長33.2%。

前2月一般公共預算收入44585億元，同比下降2.3%，支出43624億元，同比增長6.7%。意味著財政收入不夠支出，錢不夠化。財政赤字規模從2021年3.57萬億元 、2022年3.37萬億元、2023年3.88萬億元，到2024年4.06萬億元。

其一是按照筆者分析，前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）5625億元，與去年同期持平，占全國一般公共預算收入44585億元的12.61%（2023年26.75%、2022年32.81%、2021年42.97%、2020年46%）。

前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）5625億元，與去年同期持平，占到全國地方一般公共預算本級收入23884億元的23.55%（2023年49.47%、2022年61.43%、2021年78.36%、2020年84.03%）。

總體看，全國賣地收入占全國一般公共預算收入、全國地方一般公共預算本級收入的比例高于其他行業收入，如果加上5項的土地和房地産相關稅收的收入3293億元，房地産總收入達到8918億元，占二項比例將大幅度提升。

其二是按照筆者分析，前2月5項土地和房地産相關稅收3293億元（2023年1.8538萬億元、2022年1.9216萬億元、2021年2.0793萬億元、2020年1.9694萬億元），占全國稅收收入37820億元的8.70%（2023年8.74%、2022年11.53%、2021年12%、2020年13%）。

如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，占到全國總稅收入的20%以上，說明100塊收入裏面，房地産、建築業的稅收貢獻20塊錢。

前2月土地和房地産相關稅收中，契稅933億元，同比增長6.6%；房産稅678億元，同比增長21.5%；城鎮土地使用稅329億元，同比增長10.9%；土地增值稅1126億元，同比增長7.2%；耕地占用稅227億元，同比增長33.2%。

其三是按照筆者統計分析，前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）5625億元，加上前2月5項土地和房地産相關稅收3293億元，房地産總收入8918億元（2023年7.6531萬億元、2022年8.6070萬億元、2021年10.7844萬億元、2020年10.3836萬億元）。

前2月房地産總收入8918億元，占全國一般公共預算收入44585億元的占到20%（2023年35.30%）、地方一般公共預算本級收入23884億元的37.33%（2023年65.28%）、占全國稅收收入37820億元的23.58%（2023年42.25%）。

如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，占到全國總稅收入的40%以上，說明100塊收入裏面，房地産、建築業的稅收貢獻40塊錢。

其四是筆者按照官方統計數據顯示，1999年到2020年，土地出讓收入累計58.9萬億元，到2021年已經突破67.6051萬億元，到2022年爲74.2905萬億元，2023年突破80.0901萬億元，短短25年時間突破80萬億元，年均賣地收入3.2036萬億元。

2011年-2023年全國賣地收入增速，分別爲22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%。全國賣地收入增速呈現先高後低的趨勢，最高增長爲2013年45%、2017年爲40.7%。

2011年-2023年賣地收入總計70.7343萬億元，年均5.4411萬億元，分別爲33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元。