文/謝逸楓
2024年5月20日,一份財政部門數據顯示,前4月全國國有土地使用權出讓收入1.0536萬億元,同比下降10.4%,跌幅較上月擴大3.7%。與2021年同期收入2.1383萬億元相比下降1.0847萬億元,堪稱雪崩式下滑。
市場低迷之下,地方賣地減少大減,土地財政收入持續下滑。2024年4月單月,全國地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入爲2389億元,同比下降約21%,降幅較之前有所擴大,背後的主要原因有幾個方面。
首先是支付土地出讓金的分期付款。企業在購買土地後一個月內要繳納一半土地出讓價款,剩余一半價款在一年內付清。其次是土地供應下降,成交的下降,購置土地面積下降。再次是土地的流拍。最後是底價成交,土地價格的總體不高。
數據顯示,目前土地市場遠未達到 "頂峰",總體延續持續下滑的趨勢,意味著土地市場最低點時刻沒有過去。土地是面粉,房子是面包,土地成交明顯下降,意味著土地市場調整持續中,觸底拐點未來臨。
土地收入累計增長、地價的穩定、土地和房地産稅收持續增長,暫時不意味著房地産市場已經企穩。因爲目前土地市場沒有形成穩定的增長、上漲趨勢,一二手房屋交易量、房價沒有形成穩定的上升趨勢。
只有居民收入(能力)和信心(房價不會持續下跌)恢複、爛尾樓與逾期交房及債務問題解決,購房者才買得起房,才不會擔心房價下跌,才不會擔心交了錢買不到房子的預期。因此,解決好問題,房地産才能出現轉折點。
按照2019年前4月-2024年前4月全國賣地收入(國有土地使用權出讓收入)來看,分別爲15923億元、15839億元、21383億元、15012億元、11761億元、10536億元,說明2024年4月全國賣地收入沒有明顯好轉。
按照2019年前4月-2024年前4月全國賣地收入(國有土地使用權出讓收入)增速來看,分別爲同比下降7.6%、同比下降4.5%、同比增長35%、同比下降29.8%、同比下降21.7%、同比下降10.4%,跌幅收窄。
前4月全國一般公共預算收入80926億元,同比下降2.7%,而支出89483億元,同比增長3.5%,意味著財政收入不夠支出,錢不夠化。財政赤字規模從2021年-2023年分別爲3.57萬億元、3.37萬億元、3.88萬億元,到2024年4.06萬億元。
其一是前4月全國(國有土地使用權出讓收入)賣地收入10536億元(一季度8147億元、前2月5625億元),占前4月全國一般公共預算收入80926億元的13.02%(一季度13.39%、前2月12.61%),而2023年-2020年分別爲26.75%、32.81%、42.97%、46%。
前4月全國(國有土地使用權出讓收入)賣地收入10536億元(一季度8147億元、前2月5625億元),占前4月地方一般公共預算本級收入45676億元的23.07%(一季度23.23%、前2月23.55%(2023年-2020年分別爲49.47%、61.43%、78.36%、84.03%)。
全國賣地收入占全國一般公共預算收入、全國地方一般公共預算本級收入的比例高于其他行業收入,如果加上5項的土地和房地産相關稅收的收入7405億元,房地産總收入達到17941億元,占二項比例將大幅度提升。
其二是前4月5項土地和房地産相關稅收7405億元(一季度5494億元),2023年-2020年分別爲1.8538萬億元、1.9216萬億元、2.0793萬億元、1.9694萬億元),占全國稅收收入66938億元的11.06%(一季度11.18%),而2023年-2020年分別爲8.74%、11.53%、12%、13%。
如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅(上海、重慶)、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收,占到全國總稅收入的20%以上,說明100塊收入裏面,房地産的稅收貢獻20塊錢。
前四月全國土地和房地産相關稅收,其中契稅1918億元,同比下降7.1%。房産稅1822億元,同比增長19.2%。城鎮土地使用稅965億元,同比增長12.1%。土地增值稅2150億元,同比下降4.5%。耕地占用稅550億元,同比增長20.2%。
其三是前4月全國(國有土地使用權出讓收入)賣地收入10536億元,加上前4月5項土地和房地産相關稅收7405億元,房地産總收入17941億元(一季度13642億元),而2023年-2020年分別爲7.6531萬億元、8.6070萬億元、10.7844萬億元、10.3836萬億元。
房地産總收入17941億元,占全國一般公共預算收入80926億元的22.2%(2023年35.30%)、占地方一般公共預算本級收入入45676億元的39.3%(2023年65.28%)、占全國稅收收入66938億元的26.8%(2023年42.25%)。
如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅(上海、重慶)、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收,占到全國總稅收入的40%以上,說明100塊財政收入裏面,房地産稅收貢獻40塊錢。
其四是按照官方統計數據顯示,1999年到2020年,土地出讓收入累計58.9萬億元,到2021年已經突破67.6051萬億元,到2022年爲74.2905萬億元,2023年突破80.0901萬億元,短短25年時間突破80萬億元,年均賣地收入3.2036萬億元。
中國賣地收入堪稱一筆巨大的地方財政收入之外的財政收入,可以用來支持地方經濟發展、基礎設施、保障性住房、教育與水利等發展。按照過去十三年(2011年-2023年)中國賣地收入數據顯示,總計70.7343萬億元,年均5.4411萬億元的賣地收入。
2011年-2023年中國賣地收入分別爲33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元,說明與市場波動相同。
2011年-2023年全國賣地收入增速分別爲22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%,表明過去十三年全國賣地收入增速呈現先高後低的趨勢,與市場波動同行。