文/謝逸楓

2024年5月20日，一份財政部門數據顯示，前4月全國國有土地使用權出讓收入1.0536萬億元，同比下降10.4%，跌幅較上月擴大3.7%。與2021年同期收入2.1383萬億元相比下降1.0847萬億元，堪稱雪崩式下滑。

市場低迷之下，地方賣地減少大減，土地財政收入持續下滑。2024年4月單月，全國地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入爲2389億元，同比下降約21%，降幅較之前有所擴大，背後的主要原因有幾個方面。

首先是支付土地出讓金的分期付款。企業在購買土地後一個月內要繳納一半土地出讓價款，剩余一半價款在一年內付清。其次是土地供應下降，成交的下降，購置土地面積下降。再次是土地的流拍。最後是底價成交，土地價格的總體不高。

數據顯示，目前土地市場遠未達到 "頂峰"，總體延續持續下滑的趨勢，意味著土地市場最低點時刻沒有過去。土地是面粉，房子是面包，土地成交明顯下降，意味著土地市場調整持續中，觸底拐點未來臨。

土地收入累計增長、地價的穩定、土地和房地産稅收持續增長，暫時不意味著房地産市場已經企穩。因爲目前土地市場沒有形成穩定的增長、上漲趨勢，一二手房屋交易量、房價沒有形成穩定的上升趨勢。

只有居民收入（能力）和信心（房價不會持續下跌）恢複、爛尾樓與逾期交房及債務問題解決，購房者才買得起房，才不會擔心房價下跌，才不會擔心交了錢買不到房子的預期。因此，解決好問題，房地産才能出現轉折點。

按照2019年前4月-2024年前4月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）來看，分別爲15923億元、15839億元、21383億元、15012億元、11761億元、10536億元，說明2024年4月全國賣地收入沒有明顯好轉。

按照2019年前4月-2024年前4月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）增速來看，分別爲同比下降7.6%、同比下降4.5%、同比增長35%、同比下降29.8%、同比下降21.7%、同比下降10.4%，跌幅收窄。

前4月全國一般公共預算收入80926億元，同比下降2.7%，而支出89483億元，同比增長3.5%，意味著財政收入不夠支出，錢不夠化。財政赤字規模從2021年-2023年分別爲3.57萬億元、3.37萬億元、3.88萬億元，到2024年4.06萬億元。

其一是前4月全國（國有土地使用權出讓收入）賣地收入10536億元（一季度8147億元、前2月5625億元），占前4月全國一般公共預算收入80926億元的13.02%（一季度13.39%、前2月12.61%），而2023年-2020年分別爲26.75%、32.81%、42.97%、46%。

前4月全國（國有土地使用權出讓收入）賣地收入10536億元（一季度8147億元、前2月5625億元），占前4月地方一般公共預算本級收入45676億元的23.07%（一季度23.23%、前2月23.55%（2023年-2020年分別爲49.47%、61.43%、78.36%、84.03%）。

全國賣地收入占全國一般公共預算收入、全國地方一般公共預算本級收入的比例高于其他行業收入，如果加上5項的土地和房地産相關稅收的收入7405億元，房地産總收入達到17941億元，占二項比例將大幅度提升。

其二是前4月5項土地和房地産相關稅收7405億元（一季度5494億元），2023年-2020年分別爲1.8538萬億元、1.9216萬億元、2.0793萬億元、1.9694萬億元），占全國稅收收入66938億元的11.06%（一季度11.18%），而2023年-2020年分別爲8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，占到全國總稅收入的20%以上，說明100塊收入裏面，房地産的稅收貢獻20塊錢。

前四月全國土地和房地産相關稅收，其中契稅1918億元，同比下降7.1%。房産稅1822億元，同比增長19.2%。城鎮土地使用稅965億元，同比增長12.1%。土地增值稅2150億元，同比下降4.5%。耕地占用稅550億元，同比增長20.2%。

其三是前4月全國（國有土地使用權出讓收入）賣地收入10536億元，加上前4月5項土地和房地産相關稅收7405億元，房地産總收入17941億元（一季度13642億元），而2023年-2020年分別爲7.6531萬億元、8.6070萬億元、10.7844萬億元、10.3836萬億元。

房地産總收入17941億元，占全國一般公共預算收入80926億元的22.2%（2023年35.30%）、占地方一般公共預算本級收入入45676億元的39.3%（2023年65.28%）、占全國稅收收入66938億元的26.8%（2023年42.25%）。

如包括房地産領域5項稅收的住宅房産稅（上海、重慶）、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅等建築業稅收，占到全國總稅收入的40%以上，說明100塊財政收入裏面，房地産稅收貢獻40塊錢。

其四是按照官方統計數據顯示，1999年到2020年，土地出讓收入累計58.9萬億元，到2021年已經突破67.6051萬億元，到2022年爲74.2905萬億元，2023年突破80.0901萬億元，短短25年時間突破80萬億元，年均賣地收入3.2036萬億元。

中國賣地收入堪稱一筆巨大的地方財政收入之外的財政收入，可以用來支持地方經濟發展、基礎設施、保障性住房、教育與水利等發展。按照過去十三年（2011年-2023年）中國賣地收入數據顯示，總計70.7343萬億元，年均5.4411萬億元的賣地收入。

2011年-2023年中國賣地收入分別爲33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元，說明與市場波動相同。

2011年-2023年全國賣地收入增速分別爲22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明過去十三年全國賣地收入增速呈現先高後低的趨勢，與市場波動同行。