文/謝逸楓
2024年3月14日，杭州全面取消二手房限購政策，二手房增值稅免征年限“5改2”。目的是希望通過激活二手房市場，來促進一、二手房的聯動，加快市場流動性。僅保留四大中心城區（西湖、拱墅、上城、濱江）新房限購。
筆者認爲，杭州全面取消二手房限購政策，最根本的原因是二手房存量市場無法自由流通，庫存量嚴重過剩，形成二手房市場供大于求的局面，已經影響到一手房商品房交買賣、土地市場的流通性。
全面取消二手房限購政策新政爲杭州二手房市場大幅松綁，將進一步激活二手房市場，同時有助于通暢二手房置換鏈條，促使新房、二手房市場正常流轉。這將進一步緩解二手房庫存壓力。
筆者認爲，杭州精准救市二手房市場，有利纾解二手房市場庫存和流通壓力，能釋放出賣一買一的置換改善需求，進而穩住新房市場，最終打通救二手到托新房，再到穩土地的循環通路，促進房地産市場企穩複蘇。
杭州救市新政的實際市場效果需觀察，因爲過往的政策利好只能帶來2個月-3個月樓市上漲期，市場很快由熱鬧恢複到平淡。一方面是新房政策的松綁有所保留。另一方面是杭州前幾次的政策效果看。
杭州全面取消二手住宅現購、增值稅2年免征的新政，具有較強的示範效應，預計新一輪城市取消限購限貸限售限價、調整增值稅、個稅征免與印花稅及契稅免減、第三套房貸首付放開等措施高潮來臨。
去年12月以來杭州二手住宅成交三連降。2024年2月杭州二手住宅成交22.8萬平方米，同、環比均下降六成以上，成交均價跌至31535元/平方米，再創去年以來新低。前2月杭州二手住宅累計成交82.6萬平方米，累計同比轉負，下降11%。
貝殼數據顯示，2024年2月杭州二手網簽2543套，環比1月的6663套下滑62%。全年住宅網簽均價29261元/平方米，環比下滑2.4%。與去年2月相比，網簽量同比下滑66%，網簽均價下滑4.9%。
2024年1月-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分別成交5894套、6875套，較2023年同期分別下跌64.5%、21.4%。2024年1月、2月杭州二手住宅成交占住宅總成交量比重分別爲54.8%、50.9%。
諸葛數據顯示，2024年2月監測14個重點城市二手住宅挂牌量環比下跌9.51%，同比上升56.85%。同比方面，杭州二手房挂牌量同比漲幅爲181.29%，繼續領跑，上海、蘇州分別以漲幅155.80%和152.38%位居第二、第三。
貝殼數據顯示，截至2024年2月底，杭州二手房挂牌量已經來到14.99萬套，環比1月新增3815套房源。僅2月29日就新增271套房源，而3月1日則新增到了405套房源。2024年第8周-第10周均保持在單周4000套左右。
2022年5月17日，杭州限購調整，就大力針對二手房，落戶即可買二手房，非杭州戶籍購買二手房社保年限“4改1”，三孩家庭限購套數增加1套，轉讓家庭唯一住房增值稅免征年限“5改2”。
2023年10月16日，杭州迎來一輪放松限購，住房限購範圍由原來的9個區調整爲上城區、拱墅區、西湖區、濱江區.限購套數有變化，外地人購房的約束減少，只要有社保或個稅記錄就可以在限購區域購房。此外還取消法拍房限購。
2023年9月，南京、合肥先後取消限購。2024年1月，蘇州加入了全面取消限購城市的陣營。目前全國範圍內僅北上廣深以及天津、西安、珠海、海南等15個城市尚未完全取消限購，海南這樣的特殊地區限購政策未取消。
2024年1月27日至2月7日，短短12天時間內，北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市相繼出台了放松住房限購的新政策，因放松力度、範圍不一，市場效果差別大。2023年9月，沈陽全域取消限購，成爲全國首個取消限購的省會城市。
既然調控自主權已經充分賦予地方，地方能夠自行決定取消住房限購等限制措施，應取消了。因爲現在取消住房限購等限制措施，不會引起所謂的市場泡沫、盲目加杠杆、房價報複性上漲反彈。
諸葛數據顯示，2024年2月重點監測的30城新建商品住宅銷售面積爲555.14萬平方米，環比下降42.7%，同比下降64.3%。15城批准上市面積爲205.38萬㎡，環比下降62.6%，同比下降59.4%。
城市區域看，2024年2月一線城市新建商品住宅銷售面積爲83.02萬平方米，環比下降62.8%，同比下降66.5%。二線城市銷售面積同環比分別下降63.3%、36.4%。三四線城市銷售面積環比下降38.1%，同比下降66.1%。
諸葛數據顯示，2024年2月100個重點城市二手住宅市場均價爲14887元/平方米，環比下跌0.45%，同比下跌4.76%。2月二手房市場均價總體仍處下行階段，雖然探底局勢尚未打破，但改善形勢初步明朗，環比降幅已連續3個月小幅收窄。
二手房市場一二三四系城市均價同環比呈現“全跌”局面。一線57558元/平方米，環比下降0.67%，同比自2023年以來首次轉跌，跌幅爲0.34%。二線17911元/平方米，環比下跌0.53%，同比下跌6.15%。三四線9374元/平方米，同環比分別下跌4.58%、0.23%。
目前房住不炒的形勢與房地産市場供求關系發生根本性變化，連香港都全面撤銷“辣招”，內地的違反市場、經濟發展規律的住房限購等限制措施就應該不存在了，該取消了，沒必要堅持了。
2024年穩市場、防風險、促轉型（2023年穩支柱、防風險、惠民生）的前提條件，一是馬上取消該死的住房限購等限制措施。二是及時出台防風險的托底大盤政策。三是加快建立房地産行業、房企轉型的基礎制度。
要穩住房地産，當務之急的是取消該死的住房限購等限制措施。其次是繼續下調首套、第二套房的房貸首付、利率，放開第三套房貸。再次是免減一二手房交易稅費。再其次是針對房地産債務、交樓問題，出托底的政策，不是一項目一策。
最後是保障性住房（加快解決房源、土地供應、資金來源的問題）、城市更新的加快推進（在拆遷安置、開發與土地模式、資金來源等方面，加快出政策，解決這些問題），最好成立住房保障房司、城市更新司專門負責。
連房地産都穩不住，防風險肯定是無從談起，防風險的前提是先穩房地産。現在最大的風險就是房地産債務，銷售、融資、債務、信用、交樓、信心的問題，是密切相關。只要出現債務問題，其他環節肯定出問題。
房地産是支柱産業，風險最大的房地産穩不住，經濟自然穩不住。建築業2022年增加值占GDP6.9%，房地産業2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%，兩根柱子穩住，才能穩定經濟大盤。
房地産業具有促投資、穩增長、保就業的重要意義。房地産增加值與相關産業增加值占GDP的30%、房地産的相關貸款占銀行信貸的40%，房地産的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上。
