來了，昨天上午9點，央行公布重磅消息：

LPR（1年期）3.45%，維持不變，LPR（5年期以上），大幅下調25BP，爲3.95%。

這次降息意義比較特殊：

首先是降准力度，穩超預期。

之前每次下調都是5BP、10BP、15BP，這次直接跳水式下調了25BP，曆史性的破4入3。

意味著想盤活流動性，降低資金成本的意圖非常之激烈。

其次這次不是廣域性降息。

1年期保持不變，5年期以上大幅下調，5年期是什麽呢？基本是房屋長期貸款。

換句話說，這次就是爲了照顧樓市而定向下發的降息，說明救市心切，爲了創造出一個有成色的小陽春。

我前幾天在被刪的文章裏也講過，根據PPI和CPI的走勢，今年樓市小陽春會影響房地産的根本邏輯，也影響著今年的經濟是否能實現全面恢複的關鍵支撐，非常嚴峻。

這次下調LPR利率，無論是存量房貸利率，還是新增房貸利率，都會跟著下調。

新增房貸利率，也就是你現在去買房的真實利率，按照因城施策的最低邏輯，可以到達3.75%，一些可以自主定價的城市，可以最低做到3.5%，再創曆史新低。

存量房貸利率，不會馬上降，一般是次年1月1日開始計算。

我記得當時LPR第一次下調時，還有人諷刺，也就是每個月降了幾百塊錢，一頓火鍋的錢，但是一頓一頓又一頓，累計起來並不少。

2019年8月20日，最早5年期以上LPR是4.85%，而現在是3.95%，按照100萬30年房貸計算，總房貸利息降了20萬，可以買一台車、做個裝修了。

可惜，當時網上還有“專家”嚷著，說一定要做固定利率……不少人聽信謠言，對轉LPR嗤之以鼻。

這些“專家”不是傻就是壞，爲了收割流量，什麽損招都能支出來，害人不淺。

記住一個邏輯，LPR是跟經濟曾反向性關聯。

經濟只有過熱，社會出現非理性通脹，才會上調LPR抑制情緒，目前看來，當下距離過熱，中間隔著好幾座喜馬拉雅山和好幾條馬裏亞納海溝。

當初選擇LPR的，可以無限期縮減購房成本。

當然這也是近幾年的政策主張。

從去年開始，大小會議的主題都圍繞著，如何把經濟做起來，如何激發創新力，如何做出深度改革。

但這所有的前提只有一個：

如何修複居民資産負債表。

居民負債表有兩個部分，家庭收入和支出。

收入包括工資收入、利息收入和資産被動收入，支出包括消費支出、購房支出和債務利息。

80%中國家庭的資産負債表深深被房地産綁定，所以降低房貸壓力，穩住房價提高資産信心，就是當下必須要做的事情。

去年最大的信號是，上面開始接債舉債，拉動財政支出，向企業派發訂單，引資金到居民部門，這是一個曆史性的轉變。

我當初也給出過推測，中國式無限量QE正式開始，隨後有了大幅降准，現在有了大幅降息，接下來還會更加波濤洶湧。

既然趨勢已定，大家就要想著如何應對浪潮，因爲貨幣閘門一旦大開，短期內可以跳出固有路徑，蜂擁入市，有錢人會搶先一步搶優質資産。

當然樓市不可能跟之前那樣大漲，但個別城市的熱度大家一定要關注起來，我昨天看了全國庫存數據表。

連續三年的房地産投資額縮減，也將新房庫存規模回落到近幾年來新低。

當然三四線城市還是老大難，庫存消化周期高達36個月，再創新高，過年回老家調研了一下，小小縣城烏央烏央的樓房蓋了一大堆，根本賣不完。

比如呼和浩特、阜新、防城港、梅州、東營等典型代表，去化周期高達50個月以上，很難再盤活流動性了。

但是像上海、杭州、成都、西安、合肥、長沙這些城市，狹義庫存見底，去化周期都在1年之內，其中杭州和長沙改善房庫存進入稀缺周期。

深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、甯波、蘇州、濟南等核心一二線城市，去化周期適中，普遍爲13-30個月不等，但供需錯配嚴重，跟長沙杭州一樣，小戶型不缺，三房四房很缺。

去化周期低的城市，樓市向上的沖力比較強，供應小，需求大就很容易刺激賣方信心，新房市場，之前給的優惠基本都會收回，二手房，談價也不會那麽容易了。