目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，因此各地經常出現因公攤面積計價問題而出現的矛盾。

近日，廣東省肇慶市率先發布商品房實行按套內面積計價的通知。取消公攤，真的來了。

很快，該話題引發了熱烈討論，關于取消公攤會不會導致房價上漲等話題，登上了熱搜榜。

廣東省肇慶市住房和城鄉建設局近日發布《關于全市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知》（以下稱《通知》）。

《通知》稱，優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閑系統化和生態兼容性強的項目予以政策支持。

從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。積極有序推行商品房現房銷售。加大裝配式建築在房地産項目中的應用，鼓勵房地産企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂制。

那麽到底公攤是不是取消？

其實很多圍觀的購房者根本不清楚這些概念：建築面積、套內面積、地毯面積。大部分人鬧的都是誤認爲地毯面積就是自己的套內面積，其實這些概念都非常非常不一樣。

地毯面積是室內的淨使用面積，也就是牆體以內的所有面積，而套內建築面積卻包括了套內房屋使用面積（地毯面積），套內牆體面積，套內陽台建築面積

以前偉哥寫過很多次，對于絕大部分正規開發商來說，公攤是羊毛出在羊身上，對于購房者來說也就是背著抱著一般沉。沒有公攤意味著你沒有公共面積可用，連樓梯都沒有。但這不是大部分購房者吐槽的原因。

大陸的公攤是學習的香港，但香港從2013年開始，已經改成了套內計價：

2013年1月1日起，香港特區實行住宅物業銷售新規，要求地産代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積信息，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積數據。2013年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴展至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港特區房屋銷售由此告別“建築面積”時代。

中國現在其實也有很多城市開始了套內計算價格。

2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地産交易管理條例》，以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作爲計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

以北京一套最近入市的商品房住宅爲例，實際商品房住宅的套內面積是108平米，但增加公攤後就變成了143平米，多出了24%的面積公攤。

而平均單價也從套內的8.5萬變成了6.5萬，降低了23%。

2019年2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規範>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》。澎湃新聞記者注意到，在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”

那麽公攤如何賺錢？

對于大部分開發商來說，是不是改變成套內計價基本沒有影響

正規的公攤是必須有的，否則居住舒適度不存在：按照建築面積收取的物業費其實也很正常，因爲如果按照套內，自然就會單價提高。

國家質量技術監督局《商品房銷售面積計量監督管理辦法》第五條規定，銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並注明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。

2002年實施的《關于房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》（建設部發布），針對因開發商多算公攤面積引起的糾紛制定出了計算標准，並規定必須由房産測繪單位對房産實施測繪。

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。

“公攤”的內容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及爲整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。

第四：其他內容

同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；

點式樓和板式樓的公攤是不一樣的；房子大，公攤就多點；房子小，公攤就會少點；

只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶在，其公攤面積是不一樣的。

公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。

公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區的舒適性降低。

最後簡單的總結一下，公攤的影響：

公攤面積並不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發商同樣可以提高套內單價，另外如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1：産生公攤也計價的原因是因爲中國是小區制，而不是街區制，中國的小區更依賴開發商建設，而國外更多是依靠政府。這種情況下，就使得開發商將社區內公用部分分攤成本到建築面積裏。

2：一些小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，爲多幢服務的警衛室、管理用房，作爲人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而國家法律明文規定這些不算公攤。另外還有將公攤部分未來的收益被開發商或者物業獲得，比如電梯廣告等。

3:公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明。如果“公攤面積”不實，購房者要多支付房款，而且還得在以後不斷支付更多的成本

4:凡已作爲獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。

5：“偷面積”大部分都是違規，偷了公攤。

一般報批的時候，肯定是符合《建築面積計算規則》，但很多開發商會在報批後改造，比如很多的loft。通過特殊設計，增加室內室外空間，讓房子的某一部分可以“不計面積”或“計一半面積”。

6：利用限價政策漏洞

很多城市都有限價政策，但大部分都是限制了建築面積單價，這種情況下，有開發商想辦法在建築面積單價不變的情況下，增加使用面積，在期房購房合同和期房收房這個雙合同中，增加使用面積，變相的增加了單價。在買賣合同中設置了陷阱。

7：公攤不均

最簡單的例子，高低配的項目，北京非常普遍，高層占據了大量的公攤，而拆分出來的，別墅特別是地下部分並不公攤。

所以歸根結底來說，雖然羊毛出在羊身上，但對于購房者來說，對于房地産市場健康發展來說，改成套內計價是合理的。

市場對公攤的诟病很多都是樣板間看著很大，實際交房後發現貨不對板，所以公攤並不是問題，問題其實是期房銷售過程中法規不完善，法規不落地導致的樣板間與實際交付完全不一樣！

從重慶和肇慶的情況來看，購房者仍然要爲公攤面積買單，但從購房者的角度來看，他們更需要的其實是公攤面積計算的透明化，以及物業費、取暖費等費用的合理計價方式，像肇慶這樣僅僅只是要求開發商、中介機構按照套內面積計價宣傳和銷售的規定，似乎並不能完全回應購房者的需求。

整體來說：

是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，

老百姓以爲取消公攤能降低房價，其實這是錯覺。

實際從市場情況看，市場好的時候，所有人都搶房子的時候，公攤比例就特別大，而一旦市場不好，開發商蓋房，明顯，公攤比例就很小。

以北京爲例，最近一年多入市的項目，公攤比例基本都只有20%以內，很多甚至得房率能到90%以上。

價格不是由房屋面積決定的，而是由供求關系決定的。有些城市的房子1000平賣1000萬，有些城市的房子100平賣1000萬。取消公攤，改變的是房屋銷售面積，但並沒有改變供求關系。

現在的房地産市場是，你降價都賣不出去，別說漲價了。

真正促使房價漲跌的，一定是供求關系。買的人多了，房價就上漲，買的人少了，房價就下跌，跟套內、套外面積關系不大。