經常看筆者文章的應該知道，最遲2年後，樓市大概率迎來反轉，當然，在諸多因素影響下，時間很有可能提前。

其中一個核心邏輯是，樓市複蘇跟隨庫存去化進度而變化，目前全國樓市庫存去化需要24個月，如果政策得力的話，庫存或許在一年時間就會有本質改變，樓市複蘇也就自然而然了。

然而，看了最近的樓市政策和相關城市的數據變化，認爲最遲2年後，樓市有一種預感越來越強烈了！

根據上海證券報信息顯示，四大一線城市2023年人口均回歸到正增長，深圳增加12.8萬人，北京增加1.5萬人，上海增加11.5萬人，廣州9.3萬人。

都知道，像北京、上海前些年都提的是疏解超大城市功能、控制人口增長，以至于人口都是淨減少，其他兩座城市在近年呈現負增長。但今年人口突然正增長，且人數還不少，說明啥？

一是因爲此前控制大城市人口的策略發生轉向，不再限制了。像他們放開頂尖大學本科畢業生直接落戶就是直接例證；二是大城市魅力實在太大，吸引衆多優秀人才落戶。

更爲重要的是，這還是一線城市樓市限購未全面松綁的情況下形成的結果。我們試想一下，隨著樓市持續低迷，一線城市全面放開限購的信號越來越強烈，一旦真全面放開，誰都知道意味著什麽，說是爲資産保值也好，還是爲獲得更多科教文衛資源也罷，必將有一大波人爲擠入一線城市買房落戶。

信息還顯示，其他新一線城市人口增長也非常迅猛，比如2023年合肥常住人口增加了21.9萬，鄭州增加18萬，杭州增加14.6萬，成都增加13.5萬，西安增加8.2萬，昆明增加8萬，南京增加5.6萬，武漢增加3.5萬等等。

毫無例外，常住人口淨增加的都是清一色的大城市。要知道，人口總量就那麽多，近年還出現下滑趨勢。大城市人口增加，意味著其他中小城市的人口被“虹吸”了，後者人口持續淨減少。

對樓市而言，人口等于需求，誰的人口多，意味著需求強勁，市場支撐力強，當市場回到正常軌道後，房價的恢複速度更快、空間更大。當然，目前無論是一線城市，還是其他核心大城市，所面臨的經濟環境、樓市環境都是共通的，即較冷，都需要通過放開購房資格、落戶資格，讓更多的人入市買房。

像一線城市，自去年9月份開始，逐步開始放松購房資格，目前已經放松第三輪了。而新一線城市如南京和成都，分別放開買房落戶、全面放開限購。說白了，他們並不滿足現有的人口淨流入，他們還需要更多的新鮮購買力進入樓市買房。這樣的話，對于其他並無就業、科教文衛等競爭優勢的中小城市來說，人往高處走，人口流出的趨勢可以說是一點抵抗力都沒有。對廣大三四五六線城市而言，本身市場就不行，再加上大城市政策上的人口“虹吸”，形勢確實比較嚴峻。

一句話，可能用不了兩年時間，樓市分化將是前所未有的，3點應對。

1.順應大勢，如果有條件的話，房子還是應置換到高等級城市。

說過多次，目前貨幣寬松大環境逐步形成，存款利率在向3靠攏，未來應該還會朝2，甚至1靠攏，沒什麽好說的，當存款大幅跑輸通脹後，人們只能選擇核心資産來抗通脹，核心大城市的房産無疑是核心中的核心，當一線城市限購全面放開之時，應就是房産價值重啓之日。如果在其他中小城市有房産，不妨歸攏一下，該置換就置換，不要猶豫。原因很簡單，以前都是核心城市因爲調控控制，資金不得不外溢到其他三四線城市，樓市應聲而起，但現在則是大城市瘋狂搶樓市購買力，後者不僅要面對本身恢複艱難的處境，還要面臨購買力被吸走。樓市冷熱對比，可想而知。

2.品質改善房應是首選，剛需房該放棄不猶豫。現在無論是大城市，還是小城市，剛需房並不那麽缺了，住房需求進入改善時代。像前些日子，上海、成都、鄭州等城市，豪宅改善房賣得非常好，說明大家並未受樓市大環境影響，錨定品質改善房。在這些買房富豪中，或許不乏一些不缺房子居住的人，他們買這樣的房子，無非就是把這類房子作爲資産沉澱，說保值也好、傳世也罷，反正就作爲家庭財富傳承的重要標的了。

而與之對應的，現在的安置房都是現成的商品房了，此前的經濟適用房、“老破小”小區房子的命運（以舊換新打6-8折，拆遷可能還是賠本買賣）可想而知，還是那句話，改善需求趨勢大潮下，沒有接盤者的房子，勢必會成爲大家抛棄的對象，以脫手爲目標的房子，該放棄要果斷。

3.不要再到都市圈、衛星城城市投資房産。

很多人問筆者，都市圈的房子在這輪房價調整中跌得鼻青眼腫，是不是可以抄底呢？我的建議很明確：不要炒底。原因在于：

這波人口流向趨勢顯示，經濟發達城市吸引的是全國人口，而不太發達的大城市，吸引的則是周邊城市人。比如西安、昆明、成都等大城市人口都連年增加，可所在省份人口卻是連年淨流出的，說明啥？不太發達的省份人口仍舊在外流，那省會人口從哪裏來呢？毫無疑問，對全國其他地方人口吸引力有限，只能主要是本身其他城市的人口。這樣的話，周邊都市圈的城市人口就成爲了“首吸”對象。

很直白地說，核心城市不會把産業外溢給周邊城市，因爲自己還在搶人嘛，而周邊城市還在面臨核心城市搶人，那麽多的房子，注定找不到接盤者，如果看不清大勢而盲目抄底，自己很可能就是最後接棒這些城市房産的人。當然，這裏也有例外，就是那些經濟發達省份經濟本身就非常強的三四線城市，老百姓錢包比較鼓嘛，但也僅限于品質好房，可作爲富人之間的傳遞。