萬達集團創始人 王健林

作者 | 邱鑫浩

來源 | 邱處機

時來天地皆同力，運去英雄不自由。

曾經多次坐上中國首富寶座的王健林，如今爲了600億的續命錢，低下了高貴的頭顱。

2024年3月30日上午，大連萬達商管集團與太盟投資集團、阿布紮比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES在大連香格裏拉酒店舉行簽約儀式。

根據協議，今年1月新成立的大連新達盟（其子公司爲珠海萬達商管），將獲得投資人約600億元的投資，這是中國近5年以來最大的一筆私募股權投資。

注資後，太盟等投資人將總計持股新達盟60%，而大連萬達商管僅持有40%的股份。這意味著王健林將失去珠海萬達商管的絕對控制權，而後者管理運營著全國近500座萬達廣場。

也許正是這樣的失意，本來應該是主角的王健林缺席了當天的簽約儀式。

一

上市受阻

作爲國內最早一家開始去負債的地産公司，萬達從2017年便開始“斷臂求生”。

彼時國內地産行業調控，正在全球快速擴張的萬達突遭“股債雙殺”，被證監會排查授信風險。

爲了緩解流動性危機，王健林接連抛售旗下酒店和文旅項目，放棄大量海外資産，僅僅在一年多的時間裏，萬達便清償了2000多億元的債務。

本來應該輕舟已過萬重山的王健林，爲何到了2024年依舊深陷債務危機？這一切還要追溯到2021年的那個對賭協議。

自2019年剝離房地産業務以後，萬達開始專攻商管業務，並在2021年全面實施“輕資産”戰略，成立了珠海萬達商管，尋求單獨上市。

Pre-IPO階段，珠海萬達在原有四大巨頭戰略投資之外，又引入了PAG（太盟投資集團）、碧桂園、中信資本、螞蟻集團等投資者，總計380億元。

根據協議，萬達需要保證珠海商管的利潤要求，以及在2023年12月31日前上市。如果未能上市，投資者可以要求萬達按照年化8%的利息回購部分或全部股份。

這意味著，一旦不能達到要求，萬達需要支付超過400億元的費用給到投資方。

雖然有些壓力，但當時王健林對珠海萬達的上市還是充滿了信心。但他沒想到的是，這條上市之路卻充滿了波折。

自2021年10月首次向港交所遞交招股書以來，珠海萬達商管已經四次遞表，但四次都已失效。

一方面，自華夏幸福暴雷後，投資者對房地産及房地産管理公司的信心仍然沒有完全恢複，商管公司本身的業務和估值也受此影響，因此上市有較大阻力。

另一方面，盈利問題也是影響珠海萬達商管上市的一個不確定因素。

一般來說，在商管公司上市時，資本市場最看重其盈利可持續性，以及和關聯公司交易的情況。

據珠海萬達商管數據顯示，2020年至2022年，其平均出租率高達98.6%，2022年的租金收繳率更是爲100%。

但是據山東、河北一些萬達廣場商戶的反映，出租率不可能那麽高，有些萬達廣場的空鋪情況其實非常嚴重，而且還存在租金管理混亂的問題。

除了租金問題，關聯公司的經營情況也影響著珠海萬達商管的盈利能力。

截至2022年末，珠海萬達商管65%的收入來自萬達集團持有的項目，35%的收入來自獨立第三方項目。也就是說萬達商管大部分的毛利增長，來自65%的關聯方項目。

這種情況下，如果萬達集團發展良好，那麽珠海萬達商管的估值則水漲船高，但如果萬達集團出現流動性危機，就會影響資本市場對萬達商管的信心。

因爲這些因素，珠海萬達商管的上市之路才如此艱難。

二

斷臂求生

截至2023年上半年末，珠海萬達商管的現金及現金等價物余額爲146.92億元。

眼看短期上市無望，王健林一時心急如焚，他必須未雨綢缪，畢竟賬上的錢還不夠一半的回購款，更不要說其他的短期有息負債。

于是他又像六年前那樣，開始清倉大甩賣，回籠資金。不但賣了十幾座萬達廣場，王健林甚至四次出售萬達電影的股份，退居第二大股東，告別了他心中的世界電影夢。

但這些還遠遠不夠。

2023年12月12日，爲了應對上市對賭危機，大連萬達商管集團宣布與太盟投資集團簽署新投資協議。

太盟將聯合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。如今這筆600億元的投資，便是對這份新協議的落實。

兩年前，珠海萬達商管的估值是1500億，大連萬達商管持有其78.83%的股份。而按照新協議，大連萬達商管在新公司大連新達盟的持股比例將降到40%，失去對珠海萬達商管的絕對控股權。

王健林獲得的回報便是消除了對賭風險，沒有了還債的高壓。

至于大連新達盟未來將駛向何方？存在著許多變數。

作爲這次投資方的主導者太盟投資，是PE圈人盡皆知的私募大鳄，他們擅長的就是並購重組。

“我們的控制權就體現在一個方面，那就是隨時可以任命或更換CEO。“太盟投資集團執行董事長單偉建就曾經直言不諱，風格十分強勢。

被太盟選中的公司，原有股東往往會失去話語權。而在經過一番改造重組後，太盟一般又會將其溢價出售，由此創造收益。

這次的大連新達盟，不知道是不是同樣的命運？

三

枭雄落寞

如今的王健林早已沒有往昔的意氣風發，他基本不再接受采訪，變得愈發低調。最近一次公開露面，還是在2024年1月24日的萬達年會。

不過心力憔悴的王健林無法像以前那樣載歌載舞，只是做了一番簡短的經營業績彙報，提醒大家注意降本增效，便悄然離去。

和萬達一樣過著緊日子的，還有萬科、碧桂園等一衆房企。

就在前天，萬科發布2023年財報時，首次打破連續31年分紅的舉措，決定2023年不再分紅。郁亮等多位高管還集體表態，將自己的薪資降到每月稅前1萬元，並自願放棄年度獎金。

如果不是現金流緊張，何至于此。

當然萬科董事會的解釋則更加圓潤：“目的是保留更多的現金儲備，以確保經營安全。“

房地産高歌猛進的時代已經過去，曾經給予的紅利早已暗中標好了價格。

激進的恒大早已下了牌桌，就連優等生萬科也在如履薄冰。

在一片黯淡下，我的耳邊不時有幾道聲音回蕩，令人感慨，令人唏噓：

“什麽清華大，北大，不如膽子大。“

“先定個小目標，比如掙它一個億。“

………………………

（全文完）

【邱處機簡介】

福建龍岩人，今年30歲，現在常駐北京。公衆號專注于撰寫商業牛人的成長經曆和認知升級，讓我們一起向他們學習，不斷成長，不斷進化。