周一地産股暴動，A股上市公司掀起漲停潮，港股上市公司中漲幅超過10%的有很多，帶動大盤一舉突破3100點大關。

上周五地産股已經大漲，本周一漲幅更大，市場反應更加強烈。

當然，很多朋友都已經看到了所謂的小道消息，重大會議關于房地産的定調進一步寬松化，後續還有重磅政策推出。

在此老楊簡單聊三點：

一、形勢比人強

當前我國面臨的宏觀形勢很複雜，也可以說很嚴峻。

從國際上看，美聯儲目前依然保持比較強勢的加息政策。2024年降息的預期一步步減弱；美元升值幅度較大，導致很多國家的本幣大幅貶值。

比如東亞地區，各位可以看看日元、韓元對比美元的貶值幅度之大，讓人膽戰心驚。

人民幣對美元也貶值，只是幅度相對較小；也可以這是一場隱秘的貨幣戰爭。

從國內看，經濟數據依然表現偏弱，雖然一季度的GDP數據是5.3%，看似還不錯；但如果看名義增速，只有4%，低于去年一季度的4.5%左右。

看房地産，則繼續嚴重拖了後腿。今年一季度的房地産市場相比去年可以說是大失所望。

今年一季度，全國固定資産投資同比增長4.5%，增速相比去年全年提高1.5個百分點，其中制造業投資、基礎設施投資分別增長9.9%、6.5%；而房地産開發投資下降9.5%，雖然降幅相比去年全年收窄0.1個百分點，但仍然嚴重拖累全國固定資産投資增長，進而拖累經濟增長。

所以，經濟穩增長，必須先穩房地産。

二、必須發動第三輪救市戰役

本輪房地産市場降溫以來，已有兩輪救市戰役。

第一輪政策戰役，始于2022年，政策面逐步放松，其中放松較爲密集的時段是從9月份到11月份，尤其是11月份出台的金融16條。

但之後房地産市場並沒有出現明顯複蘇。尤其是房企和民營企業，繼續面臨大規模的困難。

第二輪政策戰役，出現在2023年的8月份到9月份，尤其是2023年7月底的高層會議上首次提出，我國房地産市場供求關系已經發生重大轉變，需要優化房地産政策。

其後，相關部委出台了多項政策優惠措施，地方政府大幅放松限購。但是之後的政策效果依然不如預期，房價跌幅反而進一步擴大。

今年以來市場依然偏低迷，到了目前的節點，必須要發動第三輪攻堅戰了，需要釋放出更多的利好措施，拿出更有利的工具來刺激市場。

今年3月，易居院監測的50城房地産政策環境景氣指數爲181，相比上月微升。從中可知過去多年的政策變化軌迹。

實際上，在今年3月22日的國常會上非常罕見地聽取了關于房地産市場、房企運營及優化房地産政策的報告，其中提到要：系統謀劃相關政策，有效激發潛在需求。

這兩句話當時老楊分析過，意義重大。但一個多月過去了，並沒有看到相關的行動。那應該是在等待4月底的重大高層會議。

三、這次重要會議的表態與定調

老楊認爲，會議的高層次性決定了不會涉及很多細節。

但對房地産的態度會進一步轉變，相關的措辭也會比去年7月底和去年12月的經濟工作會議更加友好和有利。

上述相關小道消息中，包含著力于去庫存、收購爛尾樓、降低交易成本等具體政策，但在高層會議上應該不會如此詳細描述。

在定調會之後，在5月份和6月份，應該會有更多的部委政策逐步落地；一線城市的限購措施可能會進一步放松。

關于三大工程，去年以來我一直有個想法：三者中的一個，保障性住房，這種配售型保障房，新建規模不易過大；因爲它會分流市場化的住房需求，對房産市場實際上是利空的。

舉個例子，香港在1997年，提出未來十年每年新建八萬五千套住房，其中包括保障房。但時機很不好，因爲香港樓市1997年四季度開始大幅降溫，其後房價持續下跌六年，跌超六成。于是後來此供房計劃事實上沒有執行。

當前房地産業的症結在于房産銷售低迷，提振購房需求，是解決房地産問題的牛鼻子！

關于房地産政策，老楊有幾條建議：

1、房貸首付比例還可以進一步降低，首套房貸最低可以降到15%，二套可以降到25%。

2、首套房貸利率，在五年期lpr利率上，可打八折左右；當前只有不足九折，而08年四季度至09年是打七折的；二套三套房貸利率可以不用上浮。

3、對首套房購買者的契稅可以減免50%；二手房交易的增值稅和個人所得稅也可以考慮減免。過去一年多，個人所得稅在換房需求上已經有所減免；增值稅能否全免還有待探討，因爲增值稅和個人所得稅在某種程度上是重疊的。

4、PSL（抵押補充貸款），去年12月和今年1月，共新增了5000億。這一工具應該持續加力使用，以支持舊城改造、城中村改造、棚戶區改造。

5、國家層面和地方層面可以更大力度的收購存量商品房，尤其是新房，用作保障房，無論是配售還是租賃；另外推行房票安置，有利于化解地方庫存；還有，成立專門平台、設立專項資金收購保交樓範疇之外的爛尾樓。

6、地方層面的限購限價限售等管制政策，應盡可能的全面取消。

7、房地産項目層面，房地産貸融資調協機制加大落地力度；同時對于房企層面，允許借新債還舊債；另外，對房企預售資金監管調整優化，避免更多房企資金周轉出現問題。