兄弟們，很意外，今天地産股暴漲了。

A股這邊，萬科、金地、華夏幸福、榮盛20多只地産股漲停；港股那邊花樣年漲超了30%，佳兆業、世茂、融創、合景泰富、中梁漲幅都超過了20%，旭輝、領地漲幅也將近20%。

爲啥說意外？因爲從樓市和房企的基本面來看，其實還是那個老樣子，成交低迷，房價下跌，沒啥回暖情況。甚至萬科前兩天再次被穆迪下調了評級，今天也依舊漲停了，上一次它漲停還是2022年11月29日。

那爲啥大漲呢？估計是和兩條消息有關。一是曾經在2021年初逆市唱空恒大的瑞銀分析師林鎮鴻（John Lam）最近突然看好中國房地産了。這個消息是在上周五被報道的，當天港股的地産股就迎來一波大漲。

二是昨天成都時隔近8年全面放開了限購政策，引發了一波政策利好預期。核心城市裏面，就剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和杭州（新房）、天津、西安等核心區仍維持限購政策。其他22個城市都取消了限購。

成都取消限購昨天已經寫過了，今天主要聊聊瑞銀分析師突然看好中國房地産的事情。

這個突然看好中國樓市的瑞銀分析師林鎮鴻，曾經在2021年1月，率先逆市把恒大的評級下調，並把恒大的目標股價從14.5港元下調到6港元，降了一大半。

當時他的這個操作就直接震驚了市場，因爲當時恒大還並沒有大量商票逾期的負面消息，股價還很穩定。而且在研究恒大的19個分析師裏面，就他一個下調了評級。

他的這個舉動並沒有産生啥影響，過了幾天恒大股價反而漲了，不少人因此還笑話他。

對于他的這番分析，當時如日中天的恒大也霸氣地回應了，說他的預測沒有事實依據。

而就在8個月後，恒大債務正式違約，理財爆雷。大家這時候才發現，錯怪了位“預言家”。

而恒大爆雷以後，也正式掀開了房價下跌、房企違約的序幕，多米諾骨牌的接力一直持續了3年，到今天都還沒有結束。

這3年裏，林鎮鴻也對中國房地産持悲觀態度，但是前兩天，他的態度突然轉變了。

他說，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢複到曆史平均水平，在21個主要城市擁有大量投資組合的房企，他們的股價可能會出現反彈。同時，他還在1月份將龍湖等幾家公司的評級上調升爲買入。

他還說，過去三年的房價下跌周期導致人們推遲購買，一旦房價穩定下來，被壓抑的需求將會卷土重來。

此外，由于很多房企已停止購地和建造房屋，減少了供應量。在樓市低迷期間，中國開發商的新房開工量下降58%，遠高于同期房地産銷售面積37%的降幅。這種去庫存可能會使國內住房庫存在明年初降至12個月至24個月的水平。

另外他還提到，中國的房地産市場在危機期間比日本更健康，因爲中國城市化率和家庭杠杆率較低，並且實施了嚴格的外彙管制。這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地産泡沫。

目前，城中村改造活動正在21個核心城市悄然展開。他預計，到2025年6月房價和新開工量將趨于穩定。

但是他同時還說，今年地産的銷售額和房價還會下降，但是跌幅會收窄。他給出了一個預測，今年國內住宅銷售面積可能會由2022年的27%跌幅變爲7%，新開工率由2022年的39%降幅變成7%；一二線城市的房價可能會下跌10%。

對于這位曾經恒大“吹哨人”的話，大家這次聽進去了，還沒等明年，地産股現在就開始上漲了，至于能漲多久，先讓子彈飛一會。

關于中國樓市的判斷，高盛前幾天也給過一個預測。不過相對于瑞銀，它的預測比較悲觀。

高盛認爲，中國的房價下跌到2027年3季度才能到底，也就說從現在開始，房價還要再跌3年。

之所以這麽說，它是參照了美國樓市。美國房價在2006年的時候達到頂峰，接著就發生了2008年次貸危機，直到2012年房價才觸底。

高盛認爲，美國的樓市下跌周期是6年，房價跌了40%。而中國的房價是從2021年下半年，也就是恒大爆雷的時候開始下跌的，下跌6年時間，那就是2027年三季度。

除了美國，高盛還給出了日本樓市的數據。日本大約花了15年時間才房價才從90年代地産泡沫的谷底中走出來，要是參照日本，房價下跌時間會更久。