剛剛過去的雙十一，相比買買買的狂歡，關注樓市的朋友都注意到了這一天人民日報專訪了住建部部長，就當下房地産的相關問題做了詳細交流，並對未來房地産的發展充滿了信心。同樣是雙十一，2022年的這一天，中國人民銀行、原銀保監會聯合出台《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，正式拉響了本輪房地産救市的號角，當時每一位房地産行業的參與者也都對2023年充滿了希冀和期待。

現實是殘酷的，2023年樓市的困難和煎熬，只有身處其中才能體會。好似輪回一般，此時此刻，我們又站在了展望未來的路口，不知大家對2024年又作何感想呢？我想，經曆了痛徹心扉的一年，相比2022年應該是少了一點激動，多了一點麻木；少了一絲果決，多了一絲遲疑；少了一些信心，多了一些迷茫。

年中的時候寫了一篇文章《》，雖然樓市整體的進展都在文章的預期之內，但鑒于當時房地産的形勢還很模糊，以及思考的問題過于片面，因此決定重開一篇，盡量以更廣闊的視角來分析房地産的現狀和未來。

先思考個問題，救市陣仗轟轟烈烈、力度空前非凡，爲何曆時一年，卻越救越拉，樓市下行勢頭不可阻擋、信心全面塌方？其根本是樓市的七寸始終被拿捏中，沒有絲毫的放松，過去的一年，分別給開發商、剛需、改善釋放了巨大的政策空間，唯獨樓市中最重要的角色——投資客，依然處于嚴打之下，投資需求不僅得不到鼓勵，更得不到認可，把這種居民家庭中合理需求的一部分粗暴的等同于炒房。

衆所周知，化學反應中，沒有催化劑，反應速率就會很慢，且整個反應過程很容易受到外界環境的影響。而投資需求在樓市中就是起到催化劑的作用，樓市救了一年，因爲沒有投資客入場，交易量無法有根本起色，交易熱度也無法持續保持，刺激政策的時效性就越來越弱，直至毫無波瀾。在9月份寫的文章《》中，針對投資需求有詳細闡述，有興趣的朋友，可以觀閱。

再思考個問題，既然投資需求才是樓市扭轉的根本，爲什麽上面一直要磨磨唧唧的在剛需改善上發力，而不是一步到位，直接讓投資客進場呢？引用官方回答就是"我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢下，當前正處于構建房地産發展新模式中"。供求關系從之前的"有沒有"轉變爲現在的"好不好"，發展模式從之前的"高杠杆、高負債、高周轉"轉變爲"以人定房、以房定地、以房定錢"，具體到落實上就是保障房滿足基本住房需求，市場滿足多層次改善投資需求。

因此在這個大基調下，本輪的救市不是爲了拉房地産，而是穩房地産，希望在一個穩定的市場環境中，以時間換空間，一方面對舊模式進行出清，另一方面爲新模式進行鋪路。目標是穩，那麽手段就是溫和的、謹慎的、甚至是左右搖擺的，在8月份的文章《》中，針對這方面內容有詳細闡述，有興趣的朋友，可以觀閱。

最後思考個問題，房地産發展新模式什麽時候能構建完成？這裏的關鍵是保障房要實現能夠基本滿足住房需求，以目前保障房規劃和建設最深入的城市——深圳，來作爲參考，保障房的來源主要有兩塊：一是新建；二是籌集。新建由于成本高、速度慢、占用資源多不會成爲保障房的核心來源，只能作爲補充，多以出售的形式出現，比如深圳正在實行的人才房、安居房和共有産權房。籌集主要是把閑置和低效的商業、辦公、旅館、廠房、倉庫等非居住類的存量房屋進行改造來作爲保障性住房，這類保障房多以租賃的形式出現，深圳由于有大量的城中村，這兩年發力的點主要是統租城中村改造成保障房，但由于城中村複雜的利益關系，這一塊進展的並不是很順利。

可見財大氣粗的深圳，在保障房建設中也是步履蹒跚，而房地産新模式的第一步就是保障房滿足基本住房需求，第二步才是市場滿足多層次改善投資需求。如果按部就班的沿著既定方式，怕是新模式永遠沒有成型的那一天，那如何在短時間內實現保障房低成本的籌集呢？

過去30年房地産高歌猛進的發展，總量上造成了整個行業産能過剩和産品(也就是房子)過剩，因此我們已經解決了有沒有的問題，房地産不能再像過去那樣粗暴式前進，否則就是巨大資源浪費。未來的核心是如何盤活存量資産，不讓總量上已經過剩的房子價值沉沒，把房子的利用率給激活，也就是解決好不好的問題。而解決過剩房子的主要方向就是改造成爲保障房，在這一步沒有完成或者說沒有基本完成之前，房地産很難轉向，只能處于深化的調整之中。

深圳通過多年的保障房建設摸索出來的經驗，表明單純依賴地方財政的力量來實現常住人口的基本住房保障是漫長而又艱難的，而面對大城市突出的住房矛盾和高房價問題，保障房的建設的步伐又必須提速，因此通過供給側的改革，對整個行業進行大出清，就是不得不走上的一條道路，在此過程同時可以實現低成本對過剩房屋的籌集並改造爲保障房使用。

總結，展望2024，大概率還是煎熬的一年，因爲這一年是保障房攻堅的一年，我們將會看到大規模的非居住類房屋的改造和爛尾樓的加速處理，只有完成保障房的布局，才能徹底放開對商品房的調控限制，完全市場化的樓市才能真正到來。