一、前言
房地産經過30年的發展，其所扮演的角色的重要性已經不言而喻，常常被喻爲國民經濟的頂梁柱和壓艙石，但這能否成爲房地産不被時代洪流所抛棄的依據呢？在反對去房地産化的衆多聲音中，被反複提及的無外乎那幾樣：一是房地産及其帶動的上下遊産業鏈占GDP的20%左右，高峰期甚至可以達到30%；二是地方收入的60%來自于土地財政，失去了這部分收入地方ZF會陷入運轉危機；三是房地産及其相關行業帶動了幾千萬的人的就業，高峰期有近億人口在房地産相關産業鏈中討生活；四是居民家庭中70%的財富集中在房産中，去房地産就是收割居民財富。
很明顯這些理由僅僅強調的是房地産作爲支柱産業的重要性，更加說明了其是尾大不掉，如果在去房地産化的過程中，一方面多培育以新能源、半導體、人工智能等爲主的新型高新産業來代替房地産在經濟活動中的作用；另一方面以謹慎、穩重的方式讓房地産軟著陸，盡可能避免或者減少去依賴過程中産生的波動和影響。那麽房地産有什麽繼續存在的必要性呢？無外乎又是一次"産業升級、騰籠換鳥"罷了。
二、房地産和通脹
在展開房地産存在的必要性和不可替代性之前，先要理清兩個經濟學概念，市場經濟和通貨膨脹，筆者非科班出身，也非金融領域的從業人士，以下內容僅僅是個人的一些膚淺理解，如有錯誤，歡迎各位看官斧正。當下主流的經濟體制就是市場經濟和計劃經濟，有幸的是這兩種體制我們都經曆過，不幸的是在實踐過程中我們付出過慘痛的代價，但最終我們選擇了市場經濟作爲經濟發展的運行方式，雖然我們在市場經濟前面加了很多限制和定語，但其內在核心還是市場經濟那一套，即以私有制爲基礎、通過市場對資源進行調配以滿足社會供給所需。
而有市場經濟的地方，就一定會出現通貨膨脹，它們如孿生兄弟，彼此如影隨形。因此探討房地産必須建立在這樣的經濟制度基礎之上，否則如空中樓閣，虛無缥缈，最終只能自說自話，雞同鴨講。看到這裏，很多朋友可能會比較懷舊，就要提出疑問，爲什麽我們一定要實行市場經濟，重回計劃經濟不好嗎？計劃經濟下，房地産完全沒有存在的必要。事實確實如此，但這篇文章，不是去探討市場經濟和計劃經濟的優劣，而是探討在現行經濟制度下，房地産的必要性，至于未來我們何去何從，本人既無法預測，也無法決策，只能到時再說。
對于通貨膨脹，很多人總覺得它稀釋了購買力，會引發各種問題，是經濟發展中的毒瘤，實際上只有惡性通脹，才會嚴重影響社會的秩序和活力，而維持一定的通脹恰恰會有利于經濟的增長和發展，這不僅是經濟學界的共識，也是主流實行市場經濟的國家多年實踐經驗。控制通脹的主要手段就是貨幣政策，也就是我們常說的印鈔速度和放水量，這裏要再引入幾個經濟學概念，M2(貨幣總量)，GDP(生産總值)，CPI(居民消費指數)，先看一組數據:
1.2003年1月，M2總量爲19萬億，2023年12月，M2總量達292萬億，20年間增長了15.4倍。
2.2003年GDP爲13.74萬億，2023年GDP爲126.06萬億，20年間增長了9.2倍。
3.2003年到2023年CPI年平均增長率爲3%到4%左右，20年間共增長了2.1倍左右。
理論上M2的增長要等于或者匹配GDP+CPI的增長，這樣市場才不會因爲投入了過多的貨幣，從而導致較爲嚴重的通脹。但從上面列舉的數據看，M2的增長要遠超過GDP+CPI的增長，爲何在貨幣超發如此嚴重的情況下，卻沒有引起商品消費價格的劇烈波動呢？這是因爲超發的貨幣大都進入了投資市場，引發了資産的價格泡沫，從而保證了民生消費領域的産品價格控制在可承擔的漲幅內。
那爲什麽房價過去20年上漲如此之多，CPI卻沒有明顯體現呢？因爲商品房的買賣價格是不計入CPI統計的，其實一切在98年房改，實行房地産市場化、住房商品化時，就已經設計好，對于商品房的買賣就不認爲它是消費行爲，而是明確的投資行爲，因此在這場通貨膨脹的博弈中，房地産起到至關重要的作用。
房地産到底在我們特色的市場經濟的通脹表現中扮演什麽角色呢？
首先房地産起到了印鈔的作用，也就是常說的"水龍頭"理論，對于央行的印鈔必須要清楚，貨幣超發時的大放水，不是瞎放水，大放水有錨定物，通過信用派生，利用商業銀行的"貨幣乘數"效應，進行有目的性的放水；瞎放水是無錨印鈔，意味著開動印鈔機咔咔印錢，很明顯這樣的放水很容易導致貨幣信用崩塌，最終淪爲廢紙。
而如何進行"貨幣乘數"效應呢？就是各大商業銀行的放貸業務，每一筆貸款的産生，其背後都有對應的貨幣在誕生。而銀行放貸就兩種，信用貸和抵押貸，信用貸額度小、周期短只能應急，對于大資金的需求，只能進行抵押貸，對于銀行而言，最喜歡的抵押物就是房産。房貸和房地産相關的貸款高峰期占銀行放貸業務超60%，因此說房地産是印鈔機毫不爲過。
其次房地産起到了吸納貨幣的作用，也就是常說的"蓄水池"理論，乍一看好像有點不通，上面不剛說了房地産是"水龍頭"麽，有點邏輯悖論的意思。實則不然，正是因爲房地産這種天才般的制度設計，不僅爲過去20年經濟的騰飛提供了有力的貨幣支撐，又避免了超發的貨幣大量進入消費市場引發CPI暴漲，從而保證了通脹的整體穩定。
房地産是"蓄水池"很好理解，購房的首付和房貸都鎖死在了房地産中，其實所有用貨幣交易的市場都會吸納貨幣，成爲蓄水池，只不過因爲房地産規模太大、以及房産變現的周期較長，更加凸顯了"蓄水池"的特性。但只要做好制度設計，不讓房産價值和金融屬性沉沒，房地産雖然是"蓄水池"，也會讓沉澱在樓市中的貨幣自然流通起來，比如二手房買賣、二手房抵押貸款、二手房出租等等，最終會有利于整個經濟體系。
三、貨幣政策
由上可知，房地産通過「印鈔機」和「蓄水池」的雙重作用，即保證了經濟高速發展的貨幣所需，又用資産泡沫的代價，保證了消費通脹的穩定運行。這裏可能有一些朋友又有疑問了，住房也是民生需求之一，雖然其它消費類産品價格控制的很好，但是過高的房價，導致很多中低收入群體的住房需求無法得到有效保障。這確實是個問題，其根本原因是房地産發展過程中，相關的制度設計沒有跟上而引發的，時至今日，不應該單單讓商品房來背這口黑鍋，具體剖析，已經寫了相關文章，感興趣的朋友，可以去看看——《商品房不能承受之痛！》
既然房地産是因爲超發貨幣而推高的，那爲什麽要超發海量貨幣呢？這就不得不說凱恩斯主義，凱恩斯經濟學的核心就是宏觀調控，聽起來是不是特別耳熟，沒錯，我國就是凱恩斯主義的極致實踐者之一。在凱恩斯看來社會總需求由消費和投資構成，一旦社會需求不足時，就會出現各種問題，因此ZF必須出台各類貨幣政策和財政政策來逆風向增加投資、擴大刺激社會需求，其短期小目標就是八個字“充分就業、物價穩定”，而就長期目標而言則還包含經濟持續均衡增長和國際收支平衡。其中財政政策的核心是ZF舉債發展經濟、貨幣政策的核心就是通過"貨幣乘數"效應進行大放水。
這裏對于凱恩斯主義沒有任何批判的意思，其能在上世紀二三十年代，全球陷入嚴重的經濟危機時，迅速脫穎而出，並大行其道，最終成功讓各國經濟發展重新走向正軌，就說明其理論有巨大的實用性和現實意義。當然任何一種經濟學理論都有其缺陷和不足，凱恩斯本人也是直言不諱，對于其理論應用所産生的負面影響，和ZF的自律性以及執政人員的廉潔程度息息相關。
四、猜想與挑戰
上文已經詳細剖析了房地産在現行的經濟制度下，所扮演角色的必要性和不可替代性，如果真如許多不明所以的大衆情緒化的期望那樣，讓房地産徹底終結，那擺在大家面前的會是什麽樣的局面呢？
一、加大新型高新産業的培育和投資力度，以代替房地産印鈔機的功能，目前的核心方向就是新能源，2021年11月8日，央行創設碳減排支持工具這一結構性貨幣政策工具，以支持清潔能源、節能環保、碳減排技術等重點領域的發展，並撬動更多社會資金促進流向碳減排，這是很重要的貨幣政策轉向；與此同時加大股市的改革和發展，以替代房地産蓄水池的作用，避免超發貨幣沖擊民生市場。
二、放棄凱恩斯主義，放棄宏觀調控，不搞大水灌溉，控制有形的手，不讓其超發貨幣，實行哈耶克的新自由主義市場經濟制度，但是哈耶克的理論有三塊:私有資本爲主體、市場和ZF分離、充分的市場競爭，顯然這些並不符合我們的國情，走這樣的道路不現實。
三、抛棄市場經濟，重回計劃經濟，這條道路看起來匪夷所思，但是以當下的狀況和背景，不排除這種可能，重要的是社會上對其有一定的呼聲。就房地産這塊來說，目前在無限向計劃時代靠攏，至于它是好是壞，每個人心裏都有一杆秤，不過多評價。
三條道路擺在眼前，目前我們是努力地走在第一條道路上，這條道路的核心是進一步加大了ZF參與的重要性，算得上是半市場半計劃的道路。如果成功了，可以說是萬丈光芒，繼往開來，開創了一片全新的天地，如果失敗了，大家自行腦補，主要聊下可能會面臨的挑戰：
一、用新能源代替房地産印鈔機的功能，如果要達到這一要求，相關的新能源産品必須要走出國門，單單依靠國內市場無法平替房地産的市場規模，另外最重要的一點是用新型産業不具備房地産的金融性，不能有效的發揮貨幣乘數效應。假如一招不慎，市場上出現了貨幣流通不足的問題，就會引發通縮，爲了避免通縮就只能無錨印鈔，這個時候大量的資金要麽沖入消費市場，拉爆CPI；要麽就在金融系統內無效流轉，無法進入市場，爲經濟發展提供動力，這個也就是所謂的流動性陷阱，我們當下就處于這麽一種狀況之中。
二、用股市取代房地産蓄水池的作用，其本質還是讓超發的貨幣進入資本市場拉起資産泡沫，從而避免進入消費市場，導致無法控制的通脹發生。但是想要實現這個目的，股市就必須是完全的市場化，以保證股民的投資利益爲核心去運轉，不能成爲割韭菜的平台，然而這又和ZF加大資本市場的管理和幹預是相矛盾的。因此股市想要平替房地産蓄水池的功能，任重而道遠。
五、總結
過去20年房地産野蠻發展，確實出現了種種問題，這是現實，必須正視和解決，但房地産在經濟高速發展中，所做出的不可磨滅的貢獻，這也是事實，必須予以肯定和承認。對待房地産，並不是非白即黑，不能因爲有這樣那樣的問題，就必須一棍子打死，扔進垃圾堆，當下的生活來之不易，我們不能端起碗吃肉，放下碗就馬娘，否則剛開始的好日子就會離我們越來越遠。
