12月28日，深圳首批配售型保障房集中開工，成爲全國第一個實質性落地售保房建設的城市。深圳由于70%左右的人口都是外來人口，有著最突出的住房矛盾，因此深圳在探索保障房的道路上，一直領先全國其它城市，早在2018年就進行了二次房改，形成“4+2+2+2”的住房供應與保障體系，即商品房，占40%；人才住房（分可租和可售），占20%；安居型商品房（簡稱“安居房”），占20%；公共租賃住房（簡稱“公租房”），占20%。深圳也由此成爲第一個從商品房供應爲主的住房體系，轉向爲保障房爲主導的供應體系的城市。

因此探討保障房，深圳的保障房規劃和制度是最好的樣板和參考。但在聊保障房之前，必須先引出上一篇文章中的一個核心觀點——買房不管出于什麽目的，其行爲都屬于投資。因爲房産具備兩種屬性，一種是商品屬性，另一種是金融屬性。自住是商品屬性的體現，投資是金融屬性的體現，買房自住只是強調了房産的商品屬性，卻忽視了它更重要的金融屬性。而如果要強調房産的商品屬性，租房才是最恰當的方式，因爲商品的核心是消費，租房恰恰屬于消費行爲，買房是主動獲取房産金融屬性的行爲，是一種投資行爲。

上面這個觀點對于掰扯清楚保障房是非常重要的基礎，還有點模糊的朋友的建議回味下系列的第一篇文章——樓市深度剖析系列一：房子是資産還是負債？。1998年對于中國房地産而言是非常重要的一年，這一年我們徹底告別福利房分配的年代，全面進入商品房自由買賣的時代，俗稱"98房改"。在這之後，城鎮居民的住房需求核心是由商品房來提供，夾雜少量保障房的供應，主要以經濟適用房和廉租房來體現。而隨著城市化進程的加快加深，大量農村人口湧入城市，商品房因爲短期供應不足導致的價格節節攀升，引發了日益嚴重的民生問題，那就是中低收入人群的住房需求和房價高企的矛盾。

保障房的改革和變遷也就應運而生，2012年，爲了應對基礎的民生需求，由經適房和廉租房主導的保障房體系徹底告別曆史舞台，安居房和公租房開始全面落地，並且加大了投入力度，爭取更多的滿足居民需求。進入"十四五"之後，保障房改革進一步加深，各城市要全面對接國家住房保障體系，這套體系從深圳過去幾年保障房規劃的頻繁變動上，可以知悉在十四五開始的時候也是不明確的，但隨著理論和實踐的不斷深入，以及深圳首批配售型保障房的落地，我們未來的保障房體系已經​清晰和明了起來。

即形成配租型+配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房(面向低收入群體)、保障性租賃住房(面向大學生、人才、青年和企事業單位人員)；配售型保障性住房，按保本微利原則配售，且實行嚴格的封閉流轉模式，嚴禁變更商品房流入市場。

由此可以看出我們整個保障房發展曆程主要分兩塊，一塊爲租賃，一塊爲出售。租賃最早是廉租房，再到公租房，最終爲保租房，這是租的脈絡；​出售最早是經適房，再到安居房，再配人才房，最終爲售保房，這是售的脈絡。但萬變不離其宗，只不過過程中不斷調整租和售的分配機制及供應機制，這裏面唯一有較大變動的就是出售型保障房，由過去的可上市流通轉變爲封閉流轉，主要考量是過去的經適房、安居房、人才房是以低價配售，但一旦過了解禁期後，就有很多人進行售賣，存在巨大的套利空間，這對于保障房建設的初衷和目的而言，是毀滅性的打擊。

保障房的本質是社會福利，通過財政補貼的方式對中低收入群體進行住房需求的兜底，核心是民生基礎保障。那麽是不是出售型保障房實行封閉流轉之後就能解決保障房的本質不被侵害？出售型保障房不准進入市場，就無法進行套利，不能套利房子就保證了保障功能，看起來好像是一舉兩得的辦法，實際如何我們仔細來剖析。

本文開篇就抛出了觀點，房産天然具備商品屬性和金融屬性，保障房也是房産中的一個類型，只不過保障房需要突出的是商品屬性，規避其中的金融屬性。房産只要是出售就必然涉及金融屬性的需求，比如持有、出租、轉售、貸款等等，這是房産的資産性質決定的，保障房也概莫能免。因此保障房要放大商品屬性，突出居住的功能，就只能以租賃的形式去體現，租房行爲才是消費房産商品屬性的行爲，而買房行爲是主動獲取房産金融屬性的行爲。

所以無論是過去可以轉變爲商品房的經適房、安居房、人才房，還是未來封閉管理的配售型保障房，本質上都是對保障房這一概念的錯誤解讀。問題的根結是壓根就不應該出現可出售的保障房，而不是保障房能不能進入市場交易。售保房制度雖然相比過去的安居房、人才房有了長足進步，但這是在用行政限制的方式再做一件本來就可以規避的事，具體說下爲什麽出售型保障房不應該成爲保障房的一員：

一、侵犯了私人財産權，購買了保障房後就擁有了相應的産權，就享有了對個人産權自由支配的權利，雖然這個産權只有一半，但也有協商支配的權利，而不是通過一系列的行政方式來侵犯這種權利。

二、增添了不必要的管理成本，房産交易的鏈條比租賃更複雜、更繁瑣，做好租賃型保障房就可以兜底民生需求，把簡單的事情複雜化，從管理來說是一種浪費；另外配售後的持有人不再具備配售資格、持有人因個人需求需要出售而找不到合適的配售對象、持有人身故産權如何繼承等等管理問題都會不斷沖擊售保房制度。

三、可能會滋生出很多新的民生矛盾，假如持有保障房的家庭遇到了財務危機、破産、意外、重大疾病等，需要處理名下房産時，封閉中的售保房應該如何處理？

四、保障房是爲了兜底最基本的居住需求，應該是通過租賃以補貼租金的方式體現，而不是滿足社會中的産權需求，通過補貼房價來體現，這和保障房的本質及其宗旨完全南轅北轍。

五、可能存在巨大的財政浪費，一方面售保房建好後因爲認購不活躍，導致去化不佳産生的浪費；另一方面配售後，因爲封閉流轉，流通不夠順暢，房産處于沉澱狀態，而導致的資本浪費。

總結，作爲系列第二篇文章，旨在理清保障房​中保障二字的核心，這對于我們看清未來保障+市場雙腿走路的房地産新格局至關重要，當然目前這個新格局還存在很多的缺陷和不足，保障和市場還依然處于相互交織之中，沒有徹底​分開，這也是當下樓市混沌和​萎靡的根本原因，只有當保障+市場可以真正雙腿行走的時候，房地産才會開啓一個嶄新​且充滿期待的未來。