房地産走到今天，樓市出現了前所未有的割裂現狀，有看空的、也有看多的；有迷茫的、也有彷徨的；有幸災樂禍的、也有痛苦煎熬的；有抄底撿漏的、也有猶豫等待的......每個人都可以羅列十幾條看似正確的論據來支撐自己的觀點，每個房産群中的交鋒battle都會面紅耳赤互道撒比，正因爲人心的混沌所以導致了如今樓市的混沌。
思前想後，決定開啓一個樓市深度剖析系列，回歸到房地産最基礎、最樸實的地方，抛開感性和情緒化的想法，盡量以客觀的態度力爭說清樓市的底層邏輯。只有建立了底層邏輯，才能真正明白什麽是樓市、爲什麽要調控、哪些政策徒有其表、哪些措施直擊核心？當然個人的能力和思考總是局限的，內容也僅僅是一家之言，歡迎有興趣的朋友一塊交流探討。
系列第一篇探究房子是資産還是負債，對于這個問題不同的人有不同的答案，可能同一個人3年前和今天也會有截然不同的想法。在過去房地産火熱、房價必漲深入人心的時候，房子是一種資産應該沒有任何人去質疑；然而如今樓市經曆深度調整之後，房子還是不是一種資産在很多人心裏已經打上了大大的問號。
按照流傳甚廣的理財書籍《窮爸爸富爸爸》中去定義：資産是能産生現金流的東西，負債是消耗現金流的東西，那麽買來自住或者貸款買入的房子都應該是負債而不是資産，顯然這不符合過去幾十年來中國房地産發展的曆程中普羅大衆的樸素認知，一套價格漲幅能跑贏貸款利率的房子雖然持有過程中在持續消耗現金流，但房子的價值也在水漲船高，如果這都不算資産，那什麽又算資産？
問題又來了，那麽一套價格下跌且貸款買入的房子，它算資産麽？還是徹底的負債呢？從表面上看，這種房子是妥妥的負債，實際上這種房子依然具備變現的能力，依然擁有抵押貸款的作用，這是典型的資産屬性，只不過在房價下跌中，這種房子屬于資産減值，而不能認爲它就是純粹的負債。
因此做個總結，某樣商品當它具備流通性和金融性雙重身份時，它就是資産，至于這個資産屬于優良資産、一般資産還是垃圾資産，這個時候我們才要從它的負債、收益、杠杆等方面來分析，所以房子就是資産，這是毋庸置疑的。當下的樓市環境，持有房産的業主面臨的是資産減值和資産淪爲垃圾的問題，而不是負債的問題，當然當現金流不足以應對負債時，那麽負債就是首要問題了。必須清楚，純粹的負債，自身不具備化債的能力；資産的負債，自身具備清債的可能。
有了房子就是資産這個結論，我們就可以推導出買房屬于投資而不是消費。不要小看這個概念，這對于我們理解樓市至關重要，從普世認知中，剛需房、改善房等買來自住的房子都屬于消費行爲而不是投資行爲，這是極其錯誤的觀念，不僅讓很多人買房南轅北轍誤入歧途，甚至有形的手對于樓市的各種調控和管制都是這種觀念在作祟，嚴重影響了樓市健康秩序的形成和發展。下面仔細捋一下爲什麽買房屬于投資：
一、衆所周知，CPI是居民消費價格指數，反映的是居民家庭所購買的消費品和服務項目的的價格水平變動情況。CPI從理論上就是居民消費行爲的統計指標，但這個指標是不包含購房數據的，我們姑且先不討論這是否合理，但至少從官方上就不認可買房屬于消費行爲。根據官方數據，過去20年CPI年增速2.5%左右，GDP年增速10%左右，M2年增速13%左右；過去10年CPI年增速2%左右，GDP年增速6.6%左右，M2年增速10.5%左右，可見過去20年CPI的增速是無法匹配GDP和M2的增速的，特別是最近10年M2增速-GDP增速的差值，遠超過CPI增速。
M2代表社會的資金總量，CPI代表物價，也就是物價的上漲速度並沒有匹配社會財富的增長速度，那麽M2多出來的部分反應的就是資産價格的快速壘高，其中脫離CPI的房價就是主力軍。當然通脹是非常複雜的，其變量和因子有很多，我這裏只是簡單列舉，想要突出的是買房不管出于什麽目的，不管買房時有沒有資産配置意識，都會因爲通脹而被動的成爲投資行爲。
二、房産是銀行最優質的抵押物，普通人從銀行獲取貸款的方式有兩種，一種是信用貸款，另一種就是抵押貸款。信用貸款因爲金額小、周期短，通常是解決消費需求的，抵押貸款因爲金額大、周期長通常是解決投資需求的。抵押貸款的抵押物一般是廠房、機器設備、車等資産類商品，其中銀行最喜歡、審批金額最大、利率最優惠的就是房産，擁有一套房産可以完全打開個人的融資渠道，極大程度解決個人的資金需求問題。很多人要說了，我買房不需要用來抵押獲取貸款，因此就不算是投資，這屬于個人能力認知問題，舉個例子說明。
假如有個富二代遊手好閑、無所事事，他爸爸爲了讓他能夠有個正經事幹，買下一個公司讓他去經營，但富二代坐守金山而不自知，只會紙醉金迷，最終公司破産倒閉。從富二代爸爸買公司的行爲來說屬于投資，但他買公司的目的只是讓其不成器的兒子有個事幹，可見行爲和目的並不是一回事。同理買房也是如此，不管目的如何，但其行爲已經屬于投資範疇，買房就等于完成了投資的基礎准備，能不能放大房産的金融效應，那就關乎個人的水平和抉擇。
三、房産具備兩種屬性，一種是商品屬性，另一種是金融屬性。自住是商品屬性的體現，投資是金融屬性的體現，買房自住只是強調了房産的商品屬性，卻忽視了它更重要的金融屬性。租房行爲就是消費房産商品屬性的行爲，而買房行爲是主動獲取房産金融屬性的行爲。因此僅僅是爲了自住，不涉及其它，是可以通過租房的方式滿足，在這裏我們不去討論當前的租賃市場以及租賃環境，後面的系列文章會專門探討，今天只是引出這個概念。
一套房子産權70年，假如購房者買房之後就是自住70年，按照第三方統計，當前全國重點50城的租售比爲1：628，也就是說買房的總價需要收租52年才能回本，如果算上貸款利息的支出，差不多正好是70年回本，和産權年限基本吻合。因此等于購房者拿出一大筆錢提前支付了70年的房租，每月還要承擔高昂的房貸，飽受精神壓力，那麽直接租房，按月支付房租不香麽？當然這裏肯定很多人會說，買房可以最終獲得一套房子，而且自己的房子有歸屬感，可以隨心所欲的裝修和布置。
首先當有長期持有這個想法的時候，這本身就是一種投資思維，長期持有房産和買房自住屬于消費是相悖的概念。消費意味著中短期的消耗，想想我們身邊的消費品，短的可能幾分鍾幾個小時就消耗了，長的最多也就十幾年就會殘缺報廢，只有投資品才會去持有而不是去消耗。其次自己的房子可以隨心所欲的裝修布置，裝修本身就屬于消費，是有時效性的，當住在一套裝修了十幾年的房子中，還有新鮮感和滿足感麽？只會有濃重的厭惡感，這也是大家都喜歡買新房和買二手房要重新裝修的原因。然而這些都可以通過租房滿足，市場有琳琅滿目不同裝修的房子可以選擇，住一段時間沒意思了，隨時可以再換一套，重點租房有個優勢是買房無論如何都無法企及的，那就是可以保證工作通勤的舒適度和便利度。
看到這裏，我想買房就是投資的這個認知已經有了大致的了解，那麽是不是任何房子買來就是投資呢？顯然不是，在上文中已經說的很清楚了，前提是房子屬于資産，那麽買房才是投資行爲，而並不是所有房子都是資産，只有符合流通性、金融性的房子才是資産，並且就算是資産也分優良資産、一般資産和垃圾資産。因此買房就是投資屬于認知，如何買對房、買好房屬于知識和經驗，建立了認知，才能積累相應的知識和經驗。對于如何買房的問題，年初寫過一篇文章——深談樓市分化！裏面只是淺嘗辄止的分析了一下，有興趣的朋友可以先看看，後面有時間，專門針對這一塊再詳聊。
總結，作爲系列的第一篇文章，旨在扭轉長久以來很多朋友對于買房這一行爲的錯誤認知，掰扯清楚這個觀念很重要，因爲這是我們建立樓市邏輯的基礎，也是後續探討其它問題的基石，下一篇准備深談我們的保障房制度，了解了商品房和保障房之後，我們才能去探討樓市的出路，才能去感知樓市的命門，才能最終靜看樓市的雲卷雲舒而不被其左右，敬請期待吧！
